دبئی میں رہن کے ساتھ خریداری کے اخراجات

ہر کوئی ڈاؤن پیمنٹ کی بات کرتا ہے۔ بہت کم لوگ باقی تمام اخراجات کے بارے میں کھل کر بات کرتے ہیں۔ اور UAE میں، “باقی تمام اخراجات” آپ کے لین دین کا ایک قابلِ ذکر حصہ بن سکتے ہیں۔

اگر آپ Dubai میں mortgage کے ذریعے خریداری کی منصوبہ بندی کر رہے ہیں، تو اصل رقم جس کا آپ کو بجٹ بنانا چاہیے وہ صرف ڈپازٹ نہیں ہے۔ یہ transfer day کی مکمل لاگت ہے، اور یہ گائیڈ اسے اس طرح واضح کرتا ہے کہ آپ کو کوئی چیز اچانک حیران نہ کرے۔

DLD transfer fee: بنیادی لاگت

Dubai Land Department پراپرٹی ویلیو کا 4% transfer fee کے طور پر وصول کرتا ہے۔ عملی طور پر، یہ تقریباً ہمیشہ خریدار ادا کرتا ہے، اور یہ transfer day پر manager’s cheque کے ذریعے طے کیا جاتا ہے۔

یہ آپ کے down payment کے بعد سب سے بڑی لاگت ہوتی ہے۔ اسے غیر قابلِ گفت و شنید سمجھیں اور پہلے دن سے اپنے بجٹ میں شامل کریں۔

Trustee and registration fee

DLD transfer fee کے علاوہ، transfer کے وقت trustee registration fee بھی ادا کی جاتی ہے۔ یہ پراپرٹی کی قیمت کے ساتھ بڑھتی ہے۔

DLD e-services کے مطابق، AED 500,000 یا اس سے زیادہ قیمت والی پراپرٹیز پر registration fee AED 4,200 ہوتی ہے۔ اس حد سے کم قیمت والی پراپرٹیز کے لیے فیس اسی حساب سے کم ہو جاتی ہے۔

یہ ایک مقررہ انتظامی لاگت ہے، اور تمام transactions میں معیاری ہے۔

Mortgage registration fee

اگر آپ cash کے بجائے قرض کے ذریعے خریداری کر رہے ہیں، تو DLD loan amount کا 0.25% mortgage registration fee بھی وصول کرتا ہے۔

یہ نسبتاً کم ہے، لیکن موجود ہے، اور اسے آپ کی spreadsheet میں شامل ہونا چاہیے۔

اس کے ساتھ چند چھوٹی لاگتیں بھی شامل ہوتی ہیں:

• title deed issuance;

• knowledge and innovation fees;

• DLD fee schedule میں درج مقررہ administrative charges.

Bank-related costs (these vary)

Land department fees کے برعکس، bank charges مقررہ نہیں ہوتے۔ یہ lender، product، اور کبھی کبھار آپ کے ذاتی profile پر منحصر ہوتے ہیں۔

Lending سے متعلق قواعد UAE Central Bank کی سطح پر طے ہوتے ہیں، لیکن قیمتوں میں بینکوں کے درمیان مقابلہ ہوتا ہے۔

آپ کو دو بنیادی items نظر آنے کی توقع رکھنی چاہیے۔

Valuation fee

Bank آپ کے loan کی منظوری سے پہلے property کی valuation کا انتظام کرتا ہے۔

Market guides عموماً یہ quotes دیتے ہیں:

AED 2,500 to AED 3,500

Processing or arrangement fee

یہ bank کی طرف سے loan amount کے فیصد کے طور پر وصول کی جاتی ہے۔

اصل رقم مختلف ہو سکتی ہے، اس لیے offer stage میں ہمیشہ اسے تحریری طور پر طلب کریں۔

انہیں چھوٹی تفصیل نہ سمجھیں۔ seven-figure mortgage میں یہ اہم ہوتے ہیں۔

دیگر transaction costs جنہیں ذہن میں رکھیں

آپ کے deal کی structure کے مطابق، کچھ مزید costs بھی سامنے آ سکتی ہیں:

• real estate agency commission، جو عام طور پر purchase price کے تقریباً 2% کے طور پر quoted ہوتی ہے;

• developer NOC fee، جو ایک developer سے دوسرے developer تک مختلف ہوتی ہے;

• transfer اور registration paperwork سے منسلک administrative fees.

یہ عموماً Dubai fee breakdowns میں ایک ساتھ شامل ہوتی ہیں، لیکن exact amounts building اور developer کے لحاظ سے بدلتے ہیں۔

اپنے transaction کی details ہمیشہ confirm کریں۔

Off-plan purchases: the Oqood factor

Off-plan خریداری میں Oqood نامی ایک مختلف registration flow شامل ہوتا ہے، جو construction phase کے دوران لاگو ہوتا ہے۔

کچھ market references Oqood registration fee کو پراپرٹی ویلیو کے 4% کے طور پر بیان کرتی ہیں، اگرچہ timing اور handling developer اور project stage پر منحصر ہوتے ہیں۔

اگر آپ off-plan جا رہے ہیں، تو developer سے یہ واضح کرنے کو کہیں:

• یہ fee کب وصول کی جاتی ہے;

• registration process کون سنبھالتا ہے;

• construction کے دوران کون سی اضافی لاگتیں لاگو ہو سکتی ہیں۔

ایک سادہ budgeting checklist

جب آپ transfer day پر درکار اصل cash کا حساب لگا رہے ہوں، تو ان چیزوں کے لیے منصوبہ بنائیں:

• down payment;

• DLD transfer fee (4%);

• trustee and registration fee (پراپرٹی ویلیو کے مطابق تقریباً AED 2,000 یا AED 4,200، اس کے علاوہ VAT);

• mortgage registration fee (loan کا 0.25%);

• bank fees (valuation plus processing or arrangement);

• NOC, agency, اور آپ کے deal سے متعلق دیگر administrative items.

اگلا قدم کیا ہو

جب آپ کا fee budget واضح ہو جائے اور آپ کو اصل all-in رقم معلوم ہو جائے، تو UAE میں mortgage pre-approval سے آغاز کریں۔

اس سے آپ کو negotiation میں برتری ملتی ہے اور یہ بھی معلوم ہوتا ہے کہ آپ حقیقت میں کتنا afford کر سکتے ہیں۔

اس کے بعد mortgage interest rates پر offers کا موازنہ کریں:

• fixed;

• variable;

• EIBOR-linked.

صرف advertised rate نہیں، total cost کو دیکھیں۔

جو deal سب سے سستی دکھائی دے، ضروری نہیں کہ حقیقت میں بھی وہی سب سے سستی ہو۔