Навіщо використовувати ROI Calculator

ROI Calculator дає змогу швидко перетворити «гарну квартиру» на зрозумілу інвестиційну модель із конкретними цифрами. Замість нечітких обіцянок ви показуєте клієнту: скільки може заробити об’єкт за обраний період, з чого складається дохід (оренда + зростання ціни), які витрати зменшують результат (сервісний збір, додаткові витрати, а для короткострокової оренди також операційні комісії) і, найважливіше, кінцевий показник ROI.
Крім того, можна моделювати сценарії «а що, якби...» та швидко порівнювати Long-term і Short-term для одного об’єкта. Це допомагає швидше ухвалювати рішення й робить розрахунок надійнішим.

Як використовувати ROI Calculator в Alnair

1) Де створити розрахунок

• Відкрийте сторінку проєкту / сторінку об’єкта (зокрема вторинний об’єкт усередині проєкту).

• Знайдіть блок ROI Calculator і натисніть «Add calculation».

• Для одного об’єкта можна створити кілька розрахунків (наприклад, «Base», «Optimistic», «Conservative»), щоб швидко обрати відповідний сценарій для конкретного клієнта.

  
  

2) Оберіть стратегію: Long-term або Short-term 

Довгострокова оренда підходить, коли клієнт розглядає річний договір оренди: стабільний дохід і зрозуміла сума орендної плати «за рік».
Тут потрібно вказати річну ринкову орендну плату, а потім використати Market Scenario, щоб показати, що станеться за оренди нижче ринку, на рівні ринку або вище ринку.

Короткострокова оренда підходить, коли клієнт зацікавлений у добовій оренді.
У цьому випадку дохід залежить від добової ціни та завантаженості, а також потрібно врахувати операційні комісії (управління + платформа). Без них короткострокова оренда часто виглядає нереалістично прибутковою.

3) Заповніть дані про об’єкт і спільні параметри (однакові для обох стратегій)

Після вибору стратегії вкажіть основні дані об’єкта та спільні параметри розрахунку.

Дані про об’єкт (джерело інформації)

• Можна ввести значення вручну (зручно для моделювання сценаріїв «а що, якби...»), або

• Можна обрати об’єкт із доступних пропозицій у цій будівлі/проєкті. У такому разі площа (sqm/ft²) та інші характеристики об’єкта, зазначені в картці об’єкта, заповнюються автоматично. Після цього потрібно додати лише параметри сценарію.

Спільні параметри розрахунку

• T (роки) - період розрахунку (термін володіння).

• Unit Price - ціна придбання, яку потрібно показати в цьому сценарії.

• Service charge - розраховується за площею (ставка × площа) або як фіксована сума на рік.

• Extra expenses - будь-які додаткові витрати (меблі, страхування, ремонт, резерви тощо).
  Податки за замовчуванням не є окремим параметром. Якщо їх потрібно врахувати, додайте їх окремим рядком у Extra expenses.

• Growth rate - щорічне зростання ціни (вкажіть 0, якщо не потрібно враховувати зростання).

Що потрібно заповнити залежно від стратегії

A) Long-term: «договірна орендна плата» + ринкові сценарії

Параметри стратегії Long-term

• Market annual rental price - ринкова орендна плата за рік

• Market Scenario - відхилення від ринкового рівня (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Як працює Market Scenario (пояснення для клієнта)
Market Scenario не є «складною формулою». Це простий перемикач сценарію:

• 0% - оренда на рівні ринку

• –10% - оренда нижче ринку → нижчий дохід → нижчий ROI

• +10% - оренда вище ринку → вищий дохід → вищий ROI

Фактично цей показник множить річну орендну плату:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Це допомагає швидко показати 2–3 реалістичні версії: консервативну, базову та оптимістичну.

B) Short-term: «добова оренда» + операційні комісії

Параметри стратегії Short-term

• Daily rental price - середня добова ставка

• Occupancy rate - завантаженість (частка заброньованих днів)

• Property management fee % - комісія за управління

• Platform fee % - комісія платформи/сервісу

У короткостроковій оренді ці комісії вважаються операційними витратами та можуть суттєво вплинути на ROI, тому їх варто чітко пояснити клієнту.

4) Де клієнт побачить результат

Після збереження розрахунку показники ROI можна використовувати не лише в самому калькуляторі:

• На сторінці проєкту/об’єкта - зручно пояснювати логіку розрахунку під час дзвінка або зустрічі.

• У PDF-презентації - блок ROI можна додати до експортованого PDF. Під час підготовки матеріалів ви обираєте, який сценарій показати.

  
  

Приклади розрахунків, щоб легко пояснити клієнту

Приклад 1 - простий довгостроковий сценарій (шаблон)

Припустімо:

• Ціна придбання: 1,200,000

• Service charge за 5 років: 72,630

• Додаткові витрати: 200,000

• Ринкова оренда: 100,000/year, сценарій 80% → 80,000/year, за 5 років 400,000

• Зростання ціни: 5%/year протягом 5 років → 331,200

Отже:

• Загальний дохід = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Загальні витрати = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Приклад 2 - іпотека (як врахувати через Extra expenses)

Параметри

• Ціна об’єкта: 1,000,000 AED

• Перший внесок: 200,000 AED

• Сума кредиту: 800,000 AED

• Процентна ставка: 5% per year

• Термін кредиту (приклад): 25 years

• Тип платежу: annuity

Крок 1. Розрахуйте щомісячний платіж

За таких умов щомісячний ануїтетний платіж становить приблизно:

• ≈ 4,676.72 AED / month

Крок 2. Додайте іпотеку до калькулятора (підхід на основі грошового потоку)

Це найпростіший і найзрозуміліший для клієнта підхід: «скільки я фактично сплачую банку щомісяця».

В Alnair:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Іпотечний платіж

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

Калькулятор автоматично помножить цю суму на 12 × T:

• Для T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Цю суму буде включено до Total cost.

Як пояснити це клієнту:
«Ми врахували фактичне щомісячне іпотечне навантаження, тому ROI відображає реальну картину грошового потоку».

Крок 3. Альтернативний підхід (інвестиційна логіка): враховуйте лише відсотки

Іноді клієнт зазначає: «Погашення основної суми кредиту не є справжньою витратою, адже воно збільшує мою частку власності».
У такому разі можна врахувати лише відсотки як фактичну вартість фінансування.

Для тих самих умов за 5 years (довідкові значення):

• Загальна сума платежів за 5 років: ≈ 280,603 AED

• Частка Interest: ≈ 189,245 AED

• Погашена основна сума: ≈ 91,358 AED

• Залишок кредиту через 5 років: ≈ 708,642 AED

Як це додати:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Як пояснити це клієнту:
«Ми не враховуємо погашення основної суми як витрату, а додаємо лише вартість фінансування, тобто відсотки. Так ROI більше відповідає класичній інвестиційній логіці».

Коротка пам’ятка: який підхід до іпотеки обрати

• Клієнт запитує «Скільки я платитиму щомісяця?» → використовуйте щомісячний платіж (cash-flow)

• Клієнт запитує «Яка вартість мого фінансування / дохідність інвестиції?» → використовуйте лише відсотки

  
  

5 практичних сценаріїв продажу

1. Порівняйте Long-term і Short-term для одного об’єкта.

2. Покажіть 3 сценарії довгострокової оренди через Market Scenario: нижче ринку, на рівні ринку, вище ринку.

3. Консервативний сценарій: зростання ціни = 0 і додайте витрати на «резерв» у Extra expenses.

4. Оптимістичний сценарій: оренда +5–10% і зростання ціни +5%/year, якщо це доречно.

5. Іпотека: додайте іпотечний платіж або відсотки через Extra expenses і покажіть ROI «з урахуванням фінансування».