BAE’de Mortgage Yeniden Finansmanı

BAE’de halihazırda bir mortgage krediniz varsa ve refinansman yapmayı mı düşünüyorsunuz? Bu kesinlikle akıllıca bir adım olabilir. Ancak yalnızca tasarruflar maliyetleri aşıyorsa — ve bu fark çoğu kişinin düşündüğünden daha darsa.

Herhangi bir yeni anlaşma imzalamadan önce, terimleri, gerçek maliyeti ve sürecin sahada nasıl ilerlediğini anlamak faydalıdır.

Refinancing, buyout, remortgage, equity release: her biri gerçekte ne anlama gelir

Bu terimler sanki birbirinin yerine kullanılabilirmiş gibi sıkça karıştırılır. Oysa öyle değildir.

Mortgage buyout

Mortgage buyout, kredi veren kuruluşu değiştirmek anlamına gelir. Mevcut kredinizi kapatır ve daha iyi şartlar sunan yeni bir bankaya geçersiniz.

Bu şu anlama gelebilir:

• daha düşük bir faiz oranı;

• daha iyi mortgage özellikleri;

• daha esnek bir geri ödeme yapısı;

• ya da sadece çalışması daha kolay bir banka.

Refinancing veya remortgage

Refinancing ya da remortgage daha geniş bir terimdir.

Kredi veren kuruluşu değiştirmeyi kapsayabilir, ancak mevcut kredinizin yeniden yapılandırılması anlamına da gelebilir. Örneğin şunları yapabilirsiniz:

• faiz türünü değiştirmek;

• vade süresini ayarlamak;

• ödeme planını yeniden düzenlemek.

Equity release

Equity release, mülkünüz üzerinde daha fazla borçlanarak nakit çektiğiniz bir refinansman türüdür.

Nitelik kazanıp kazanmadığınız, kredi veren kuruluşun politikalarına ve ödeme gücü profilinize bağlıdır.

Herkesin endişelendiği ücret: erken kapama

Refinansman yaptığınızda ilk gerçekleşen şey, mevcut mortgage kredinizin erken kapatılmasıdır. Doğal olarak banka bunun için sizden ücret alır.

İyi haber şu ki, BAE Merkez Bankası bu ücreti sınırlar.

Konut kredilerinde, erken kapama — ister tam ister kısmi olsun — şu tutarı aşamaz:

• ödenmemiş bakiyenin %1’i; veya

• AED 10,000;

hangisi daha düşükse.

Bu üst sınır, hesap yaparken önemli olan öngörülebilirliği sağlar.

Refinansman veya buyout işleminde Dubai Land Department ücretleri

Mülkünüz Dubai’deyse, bir mortgage devri Dubai Land Department sürecinden geçmeyi gerektirir; bu kurumun kendi ücretleri ve belge gereklilikleri vardır.

Diğer emirliklerde de kendi kayıt kurumları ve biraz farklı prosedürler bulunur, ancak genel mantık aynıdır.

Kredinizi yeni bir bankaya taşımak anlamına gelen bir mortgage devri için DLD genellikle şunları ister:

• mevcut bankanızdan devir işlemini yetkilendiren bir itirazsızlık yazısı;

• yeni bankadan mortgage’ı kaydedeceğini doğrulayan bir yazı;

• yeni mortgage sözleşmesinin üç onaylı kopyası;

• off-plan veya provisional satış durumlarında Dubai REST üzerinden düzenlenen geliştirici E-NOC.

DLD e-services’e göre bütçeye dahil edilmesi gereken ücretler:

• mortgage transfer ve kayıt ücreti olarak mortgage değerinin %0.25’i;

• hizmet ortağı ücreti: AED 4,000 + VAT;

• Oqood ve provisional durumları için AED 5,000 + VAT.

Belirtmekte fayda var: Kesin adımlar ve ücretler, hangi tür işlemle karşı karşıya olduğunuza bağlı olarak değişir.

Bu şunları içerebilir:

• standart title deed;

• Oqood;

• property portfolio.

Bankanız veya broker’ınız genellikle sizi doğru DLD hizmet kanalına yönlendirir.

Refinansman gerçekte adım adım nasıl işler

1. Başabaş hesabını yapın

İnsanların atladığı kısım budur ve en önemli bölüm de budur.

Formül basittir:

Aylık tasarruf × ay sayısı karşısında erken kapama ücreti + kayıt ücretleri + banka işlem ve ekspertiz maliyetleri

Başabaşa ulaşmanız dört yıl sürecekse ve mülkü o kadar süre elinizde tutacağınızdan emin değilseniz, beklemek daha iyi olabilir.

2. Yeni bankadan teklif alın

İşlem kesinleşmeden önce yeni bir uygunluk değerlendirmesi ve mülk incelemesi bekleyin.

Banka şunları doğrulamak isteyecektir:

• borçlu profilinizi;

• bir varlık olarak mülkü.

3. Mevcut kredi vereninizden belgeleri talep edin

NOC, sürecin tamamının kilit unsurudur.

Bu belge olmadan kayıt kurumu ilerlemez.

4. Devir evraklarını hazırlayın

İhtiyacınız olacak belgeler:

• yeni bankanın kayıt yazısı;

• mortgage sözleşmesinin üç onaylı kopyası;

• ilgili land department tarafından istenen ek belgeler.

Bunları önceden düzenleyin.

5. Devir işlemini tamamlayın

İlgili land department devri işler ve uygulanacak ücretleri tahsil eder.

Bunlar şunları içerebilir:

• mortgage kayıt ücreti;

• mortgage transfer ücreti;

• hizmet ortağı ücretleri;

• uygulanabilecek diğer idari masraflar.

6. Eski krediyi kapatın ve yenisine geçin

Bu noktadan itibaren, yeni bankanızın şartları günlük gerçekliğiniz olur.

Şunlara özellikle dikkat edin:

• faiz türü;

• yeniden fiyatlama dönemleri;

• sabit faizli dönemler;

• ödeme yapısı;

• gelecekteki yeniden fiyatlama şartları.

İmzalamadan önce sözleşmenizin faiz oranları bölümünü dikkatle okuyun.

İlk yılda iyi görünen bir yapı, üçüncü yılda aynı sonucu vermeyebilir.

Refinansmanı yavaşlatan veya tamamen bozan hatalar

Manşet faizin peşinden gitmek

Düşük görünen bir faiz oranı, ücretler tasarrufunuzu yiyip bitiriyorsa hiçbir anlam taşımaz.

Daima başabaş noktasını baz alın.

Çok geç başlamak

Sabit dönemden çıkıyorsanız, kendinize yeterli süre tanıyın.

Sadece birkaç hafta kala transfer sürecine girmek sizi zayıf bir pazarlık konumuna sokar.

Eksik belge

Land department’ler evrak konusunda oldukça katıdır.

Gerekli belgelerden biri eksikse süreç durabilir. Buna genellikle şunlar dahildir:

• NOC;

• yeni bankanın yazısı;

• onaylı mortgage sözleşmeleri;

• uygunsa geliştirici E-NOC.

Son düşünceler

BAE’de refinansman karmaşık değildir, ancak kestirme yollara karşı affedici de değildir.

Hesaplamayı iki kez yapın, zaman çizelgesini planlayın ve ücretleri gerçek maliyetin bir parçası olarak değerlendirin.

Bunu yaptığınızda, bir remortgage kredi ömrü boyunca size gerçekten ciddi tasarruf sağlayabilir.