เข้าสู่ระบบหรือสมัครสมาชิก
ข่าวสารและกิจกรรม

ROI Calculator in Alnair: คู่มือปฏิบัติพร้อมสถานการณ์และตัวอย่างสินเชื่อบ้าน

ทำไมต้องใช้เครื่องมือ ROI Calculator

ROI Calculator เป็นวิธีรวดเร็วในการเปลี่ยนจาก “คอนโดสวย” ให้กลายเป็นเรื่องราวการลงทุนที่ชัดเจนด้วยตัวเลข แทนคำสัญญาเรื่อยเปื่อย คุณจะแสดงให้ลูกค้าเห็นได้ว่า: ยูนิตนี้จะสร้างรายได้ได้เท่าไหร่ในช่วงเวลาที่เลือก, รายได้มาจากอะไรบ้าง (ค่าเช่า + กำไรจากราคาขาย), ต้นทุนอะไรบ้างที่ลดผลลัพธ์ (ค่าส่วนกลาง ค่าใช้จ่ายพิเศษ และในกรณีระยะสั้นค่าดำเนินการ) และที่สำคัญที่สุด — ค่า ROI สุดท้ายคือเท่าไหร่
นอกจากนี้ คุณยังสามารถจำลองสถานการณ์ “แล้วถ้า…” และเปรียบเทียบอย่างรวดเร็วระหว่าง Long-term กับ Short-term สำหรับยูนิตเดียวกัน — ช่วยให้ตัดสินใจเร็วขึ้นและทำให้การคำนวณน่าเชื่อถือขึ้น


วิธีใช้ ROI Calculator ใน Alnair

1) สร้างการคำนวณที่ไหน

  • เปิด project page / unit page (รวมถึงยูนิตรองภายในโปรเจค)

  • หาบล็อก ROI Calculator แล้วคลิก “Add calculation”

  • คุณสามารถสร้าง หลายการคำนวณ สำหรับยูนิตเดียวกันได้ (เช่น “Base”, “Optimistic”, “Conservative”) เพื่อให้เลือกสถานการณ์ที่เหมาะกับลูกค้าได้ทันที


2) เลือกกลยุทธ์: Long-term หรือ Short-term 

Long-term rental — เมื่อลูกค้ามองเป็นสัญญาเช่ารายปี: รายได้มั่นคงและมีตัวเลขค่าเช่า “ต่อปี” ที่ชัดเจน
ที่นี่ให้ใส่ market annual rent แล้วใช้ Market Scenario เพื่อแสดง “จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเราให้เช่าต่ำกว่า/เท่าตลาด/สูงกว่าตลาด”

Short-term rental — เมื่อลูกค้าต้องการเช่ารายวัน
รายได้ขึ้นกับ ราคาเฉลี่ยต่อวันและอัตราการเข้าพัก และคุณต้องรวม operating fees (ค่าบริหารจัดการ + ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม) หากไม่รวม คอนโดระยะสั้นมักจะดูให้ผลตอบแทนสูงเกินจริง


3) กรอกรายละเอียดยูนิต + ค่าอินพุตที่ใช้ร่วมกัน (เหมือนกันทั้งสองกลยุทธ์)

หลังเลือกกลยุทธ์แล้ว ให้ตั้งค่าพื้นฐานของยูนิตและการตั้งค่าการคำนวณร่วม

รายละเอียดยูนิต (ข้อมูลมาจากไหน)

  • คุณสามารถ กรอกค่าเอง (มีประโยชน์สำหรับการจำลอง “what-if”), หรือ

  • คุณสามารถ เลือกยูนิตจากรายการที่มีในอาคาร/โปรเจคนี้ — จากนั้น พื้นที่ (sqm/ft²) และคุณสมบัติอื่น ๆ ที่มีใน unit card จะถูกเติมอัตโนมัติ หลังจากนั้นคุณก็ใส่เฉพาะอินพุตของสถานการณ์

อินพุตการคำนวณร่วม

  • T (years) — ระยะเวลาการคำนวณ (holding period)

  • Unit Price — ราคาซื้อ (ตามที่ต้องการแสดงในสถานการณ์นี้)

  • Service charge — อาจเป็นต่อพื้นที่ (rate × area) หรือเป็นค่าคงที่ต่อปี

  • Extra expenses — ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใด ๆ (เฟอร์นิเจอร์ ประกัน ซ่อมแซม เงินกันสำรอง ฯลฯ)
    ภาษีไม่ได้เป็นอินพุตแยกโดยค่าเริ่มต้น — หากต้องการให้เพิ่มเป็นรายการใน Extra expenses

  • Growth rate — อัตราเพิ่มขึ้นของราคาต่อปี (ใช้ 0 หากไม่ต้องการรวมการขึ้นราคา)


สิ่งที่ต้องกรอกขึ้นอยู่กับกลยุทธ์

A) Long-term: “contract rent” + market scenarios

อินพุตของกลยุทธ์ Long-term

  • Market annual rental price — ค่าเช่าต่อปีตามตลาด

  • Market Scenario — ส่วนเบี่ยงเบนจากตลาด (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

วิธีการทำงานของ Market Scenario (อธิบายให้ลูกค้าเข้าใจ)
Market Scenario ไม่ใช่ “สูตรซับซ้อน” — เป็นเพียงสวิตช์สถานการณ์:

  • 0% — ให้เช่าตามตลาด

  • –10% — ให้เช่าต่ำกว่าตลาด → รายได้ลดลง → ROI ต่ำลง

  • +10% — ให้เช่าสูงกว่าตลาด → รายได้เพิ่มขึ้น → ROI สูงขึ้น

เชิงปฏิบัติ มันคูณค่าเช่าต่อปี:

  • –10% → × 0.90

  • 0% → × 1.00

  • +10% → × 1.10

ช่วยให้คุณแสดง 2–3 เวอร์ชันจริงจังได้เร็ว: conservative / base / optimistic.


B) Short-term: “daily rent” + operating fees

อินพุตของกลยุทธ์ Short-term

  • Daily rental price — อัตรารายวันเฉลี่ย

  • Occupancy rate — อัตราการเข้าพัก (สัดส่วนวันที่ถูกจอง)

  • Property management fee % — ค่าบริหารจัดการ

  • Platform fee % — ค่าธรรมเนียมแพลตฟอร์ม/บริการ

ในระยะสั้น ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถือเป็น ต้นทุนการดำเนินงาน และสามารถเปลี่ยน ROI ได้อย่างมีนัยสำคัญ จึงควรชี้ให้ลูกค้าเห็นอย่างชัดเจน


4) ลูกค้าจะเห็นผลลัพธ์ที่ไหน

เมื่อคุณบันทึกการคำนวณ ผลลัพธ์ ROI สามารถใช้นอกเครื่องมือคำนวณได้:

  • บนหน้า project/unit — เหมาะสำหรับอธิบายตรรกะแบบเรียลไทม์ระหว่างการโทรหรือการพบปะ

  • ใน PDF presentation — บล็อก ROI สามารถรวมใน PDF ที่ส่งออก; เมื่อสร้างเอกสาร คุณเลือกได้ว่าจะโชว์สถานการณ์ไหน


ตัวอย่างการคำนวณ (เพื่อให้คุณอธิบายแบบเข้าใจง่าย)

Example 1 — a simple long-term scenario (quick template)

สมมติ:

  • Purchase price: 1,200,000

  • Service charge over 5 years: 72,630

  • Extra expenses: 200,000

  • Market rent: 100,000/year, scenario 80% → 80,000/year, over 5 years 400,000

  • Appreciation: 5%/year for 5 years → 331,200

ดังนั้น:

  • Total income = 400,000 + 331,200 = 731,200

  • Total cost = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

  • ROI ≈ 49.7%


Example 2 — Mortgage (how to reflect it using Extra expenses)

Inputs

  • Unit price: 1,000,000 AED

  • Down payment: 200,000 AED

  • Loan amount: 800,000 AED

  • Interest rate: 5% per year

  • Loan term (example): 25 years

  • Payment type: annuity

Step 1. Calculate the monthly payment

สำหรับเงื่อนไขนี้ การจ่ายแบบ annuity รายเดือนประมาณ:

  • ≈ 4,676.72 AED / month

Step 2. Add mortgage to the calculator (cash-flow approach)

นี่คือวิธีที่ง่ายและเข้าใจง่ายสำหรับลูกค้า: “ผมจ่ายให้ธนาคารจริง ๆ เท่าไหร่ต่อเดือน”

ใน Alnair:

  • Extra expenses → Add expense

    • Name: Mortgage payment

    • Type: Fixed

    • Recurrence: Per month

    • Amount: 4,676.72 AED

เครื่องมือจะปรับขนาดโดยอัตโนมัติตาม 12 × T:

  • สำหรับ T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
    จำนวนนี้รวมอยู่ใน Total cost.

วิธีอธิบายให้ลูกค้า:
“เราใส่ภาระจ่ายจำนวนนั้นจริง ๆ ต่อเดือน ดังนั้น ROI จะสะท้อนภาพกระแสเงินสด”

Step 3. Alternative (investment logic): include interest only

บางครั้งลูกค้าพูดว่า: “การคืนเงินต้นไม่ใช่ค่าใช้จ่ายจริง ๆ — มันเพิ่มทุนของผม”
ในกรณีนั้นคุณสามารถใส่เฉพาะ ดอกเบี้ย เป็นต้นทุนจริงของการกู้ยืม

สำหรับเงื่อนไขเดียวกันในระยะ 5 years (ตัวเลขอ้างอิง):

  • Total payments over 5 years: ≈ 280,603 AED

  • Interest portion: ≈ 189,245 AED

  • Principal repaid: ≈ 91,358 AED

  • Remaining loan balance after 5 years: ≈ 708,642 AED

วิธีเพิ่ม:

  • Extra expenses → Add expense

    • Name: Mortgage interest (T years)

    • Type: Fixed

    • Recurrence: One-time

    • Amount: 189,245 AED

วิธีอธิบายให้ลูกค้า:
“เราไม่ถือการคืนเงินต้นเป็นค่าใช้จ่าย — นับเฉพาะต้นทุนทางการเงิน (ดอกเบี้ย) ทำให้ ROI ใกล้เคียงกับตรรกะการลงทุนแบบดั้งเดิม”

Quick cheat sheet: which mortgage approach to use

  • ลูกค้าถาม “ผมต้องจ่ายเท่าไหร่ต่อเดือน?” → ใช้ monthly payment (cash-flow)

  • ลูกค้าถาม “ต้นทุนทางการเงิน/ผลตอบแทนการลงทุนของผมคือเท่าไหร่?” → ใช้ interest-only


5 practical sales scenarios

  1. เปรียบเทียบ Long-term vs Short-term สำหรับยูนิตเดียวกัน

  2. แสดง 3 สถานการณ์ค่าเช่าระยะยาวผ่าน Market Scenario: ต่ำกว่าตลาด / ตามตลาด / สูงกว่าตลาด

  3. กรณีอนุรักษ์นิยม: appreciation = 0 และเพิ่มรายการ “reserve” ใน Extra expenses

  4. กรณีมองโลกในแง่ดี: ค่าเช่า +5–10% และ appreciation +5%/year (เมื่อเหมาะสม)

  5. สินเชื่อ: เพิ่มการจ่ายสินเชื่อ (หรือเฉพาะดอกเบี้ย) ผ่าน Extra expenses และแสดง ROI “รวมการจัดไฟแนนซ์แล้ว”