เช่า vs ซื้อ ใน UAE: จะตัดสินใจอย่างไรให้คุ้มที่สุด

เช่า vs ซื้อ ใน UAE: จะตัดสินใจอย่างไรให้ถูกต้อง

กำลังลังเลอยู่ว่าควรเช่าหรือซื้อใน UAE ดี? คำตอบแบบตรงไปตรงมาคือ ขึ้นอยู่กับ 3 เรื่องหลัก ได้แก่ ระยะเวลาที่คุณตั้งใจจะอยู่ เงินสดที่มีพร้อมในวันนี้ และวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติให้ได้จริง คู่มือนี้จะพาคุณดูกรอบการคิดแบบง่ายและใช้งานได้จริง เพื่อให้คุณคำนวณจากสถานการณ์ของตัวเองได้อย่างมั่นใจ

หากคุณเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สามารถแนะนำลูกค้าไปที่ Alnair เพื่อรับบริการด้านสินเชื่อบ้านได้ Alnair ช่วยผู้ซื้อเปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคาร จัดการขั้นตอนอนุมัติสินเชื่อ และดำเนินกระบวนการทางการเงินจนเสร็จสมบูรณ์ นายหน้าจะได้รับค่าตอบแทนจากการแนะนำสำหรับกรณีสินเชื่อที่สำเร็จ และยังได้รับคอมมิชชั่นพิเศษสำหรับดีลแรกที่ปิดได้สำเร็จอีกด้วย

เริ่มจากกรอบเวลาที่คุณจะอยู่ เพราะสิ่งนี้กำหนดทุกอย่าง

ก่อนอื่นให้ถามตัวเองเพียงข้อเดียว: ฉันวางแผนจะอยู่ในทรัพย์สินนี้จริง ๆ นานแค่ไหน หรือจะถือไว้เพื่อการลงทุนกี่ปี?

คำตอบข้อนี้เพียงข้อเดียวจะเป็นตัวกำหนดการตัดสินใจทั้งหมด การซื้อมีต้นทุนก้อนใหญ่ตั้งแต่ต้น ขณะที่การเช่ามักใช้เงินเริ่มต้นน้อยกว่ามาก ยิ่งคุณอยู่ได้นานเท่าไร ก็ยิ่งมีเวลาคืนต้นทุนเริ่มต้นเหล่านั้นมากขึ้นเท่านั้น

รู้ข้อจำกัดจริงของการกู้

ใน UAE ธนาคารไม่ได้ปล่อยกู้ได้ตามที่คุณต้องการเสมอไป ธนาคารจะประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของคุณด้วยสิ่งที่เรียกว่า Debt Burden Ratio หรือ DBR และตามกฎของ UAE Central Bank ค่า DBR ของคุณต้องไม่เกิน 50%

พูดแบบง่าย ๆ คือ ภาระหนี้รายเดือนทั้งหมดของคุณ รวมถึงค่างวดผ่อนบ้านใหม่ ต้องไม่เกินเพดานดังกล่าว ซึ่งจะเป็นตัวจำกัดวงเงินกู้โดยตรง ดังนั้นควรเช็กให้ชัดก่อนจะตกหลุมรักทรัพย์สินหนึ่ง ๆ

เข้าใจต้นทุนที่แท้จริงของการซื้อใน Dubai

เงินดาวน์เป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น หากคุณซื้อใน Dubai ยังต้องเผื่อค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับ Dubai Land Department หรือ DLD ด้วย:

ค่าจดทะเบียน DLD: 4% ของมูลค่าทรัพย์สิน DLD ได้ยืนยันอัตรานี้โดยตรงผ่านช่องทางทางการของหน่วยงาน

ค่าจดทะเบียนการขายสำหรับทรัพย์สินที่มีสินเชื่อ: กระบวนการของ DLD ยังอ้างอิง 4% ของมูลค่าการขายเป็นส่วนหนึ่งของการจดทะเบียนด้วย

ค่าจดทะเบียนสินเชื่อบ้าน: 0.25% ของมูลค่าสินเชื่อ ตามที่ระบุไว้ในหน้า e-services ของ DLD

สรุปให้ใช้งานได้จริงคือ ค่างวดผ่อนต่อเดือนอาจดูใกล้เคียงกับค่าเช่า แต่ค่าธรรมเนียมเริ่มต้นเหล่านี้สามารถเปลี่ยนภาพรวมทั้งหมดได้ จึงควรนำมาคิดเสมอ

ค่าใช้จ่ายจริงของการเช่า

การเช่าช่วยให้เริ่มต้นได้เบากว่ามาก โดยทั่วไปคุณจะจ่ายเพียงค่าเช่ารายปีบวกกับเงินประกันความเสียหายเท่านั้น เมื่อเทียบกับเงินดาวน์ ค่าธรรมเนียม DLD ค่าธรรมเนียมสินเชื่อ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการซื้อ ความแตกต่างจะเห็นได้ชัดเจน

หากคุณต้องการจุดอ้างอิงที่น่าเชื่อถือสำหรับค่าเช่าในเมืองนี้ Dubai Land Department มี Rental Index และ Rental Calculator ซึ่งผู้คนในตลาดนิยมใช้เพื่อเทียบค่าเช่าที่เหมาะสม

วิธีเปรียบเทียบเช่า vs ซื้อ ให้ถูกต้อง

เพื่อให้เปรียบเทียบได้อย่างยุติธรรม ลองใช้หนึ่งใน 2 วิธีนี้

1. วิธีคำนวณ “ต้นทุนสุทธิรายปี” แบบรวดเร็ว เหมาะสำหรับดูภาพรวมครั้งแรก

สำหรับการเช่า ให้นำค่าเช่ารายปีบวกกับค่าใช้จ่ายประจำอื่น ๆ มารวมกัน สำหรับการซื้อ ให้นำดอกเบี้ยของค่างวดผ่อนรายปี ค่าบริการส่วนกลางและค่าบำรุงรักษา ประกันถ้ามี และสัดส่วนที่เหมาะสมของค่าใช้จ่ายก้อนเดียวที่กระจายตามจำนวนปีที่คุณตั้งใจถือครองทรัพย์สิน

2. ใช้เครื่องมือ Rent vs Buy calculator เหมาะสำหรับทดสอบหลายสถานการณ์

Property Finder มี Rent vs Buy Calculator ที่ออกแบบมาสำหรับ Dubai โดยเฉพาะ และคำนวณค่าธรรมเนียมบังคับไว้แล้ว เพียงตรวจสอบข้อมูลที่กรอกให้ดี: ราคาทรัพย์สิน ขนาดเงินดาวน์ อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน อัตราดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และสมมติฐานการปรับขึ้นของค่าเช่า

ตัวอย่างจากสถานการณ์จริง: ตัวเลขออกมาเป็นอย่างไร

ทฤษฎีมีประโยชน์ แต่ตัวเลขจะเล่าเรื่องจริงได้ชัดกว่า มาดูตัวอย่างสถานการณ์ที่พบบ่อยสำหรับชาวต่างชาติที่พักอาศัยใน Dubai และกำลังชั่งใจระหว่างสองทางเลือกนี้

พบกับ Sarah เธออายุ 34 ปี ทำงานด้านการตลาด และมีรายได้เดือนละ AED 35,000 เธอเช่าอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนใน JVC ในราคา AED 85,000 ต่อปี และกำลังคิดว่าถึงเวลาซื้อยูนิตใกล้เคียงกันหรือยัง

ธนาคารจะปล่อยกู้ให้เธอได้จริงเท่าไร

ตามกฎของ UAE Central Bank ภาระหนี้รายเดือนทั้งหมดของ Sarah ต้องไม่เกิน 50% ของรายได้ ซึ่งหมายความว่ายอดผ่อนหนี้รวมของเธอจะอยู่ที่ไม่เกิน AED 17,500 ต่อเดือน

หากสมมติว่าเธอไม่มีหนี้ก้อนสำคัญอื่น ๆ — ไม่มีสินเชื่อรถยนต์ และมียอดบัตรเครดิตน้อยมาก — เพดานส่วนใหญ่จะเหลือไว้สำหรับสินเชื่อบ้านได้ ที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ราว 4.2% ระยะเวลา 25 ปี เธอสามารถรับภาระเงินกู้ได้จริงประมาณ AED 2.8 ถึง 3 million

ในฐานะชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยและซื้อบ้านหลังแรกในราคาต่ำกว่า AED 5 million เธอต้องวางเงินดาวน์ 20% ดังนั้นเมื่อมีเงินออมราว AED 700,000 รวมกับศักยภาพการกู้ดังกล่าว เธอจะมองหาทรัพย์สินได้ถึงประมาณ AED 3.5 million ซึ่งเพียงพอสำหรับคอนโด 1 ห้องนอนคุณภาพดีใน JVC, Business Bay หรือแม้แต่ยูนิตระดับเริ่มต้นใน Dubai Marina

สถานการณ์การซื้อ

สมมติว่า Sarah พบอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนใน JVC ราคา AED 1.1 million ต้นทุนในวันแรกที่เธอต้องจ่ายจริงมีดังนี้:

เงินดาวน์ 20%: AED 220,000

ค่าธรรมเนียมโอน DLD 4%: AED 44,000

ค่าจดทะเบียนสินเชื่อ 0.25% ของวงเงินกู้: AED 2,200

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน Trustee: AED 4,200

ค่าประเมินราคาจากธนาคาร: ประมาณ AED 3,000

ค่าดำเนินการสินเชื่อจากธนาคาร โดยปกติ 1% ของวงเงินกู้: AED 8,800

ค่านายหน้า 2%: AED 22,000

เงินสดที่ต้องใช้ล่วงหน้ารวม: ประมาณ AED 304,200.

ค่างวดผ่อนต่อเดือนของเธอสำหรับเงินกู้ AED 880,000 ที่ดอกเบี้ย 4.2% ระยะเวลา 25 ปี จะอยู่ที่ประมาณ AED 4,740 เมื่อบวกค่าบริการส่วนกลางราว AED 1,500 ต่อเดือน ซึ่งเป็นระดับทั่วไปของ JVC ต้นทุนที่อยู่อาศัยรายเดือนของเธอจะอยู่ใกล้ AED 6,240

สถานการณ์การเช่า

การเช่าอพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนที่คล้ายกันใน JVC อยู่ที่ประมาณ AED 85,000 ต่อปี หรือราว AED 7,100 ต่อเดือน ในวันเริ่มต้น เธอต้องใช้เงินค่าเช่าหนึ่งปีบวกเงินประกัน 5% รวมเป็นเงินสดประมาณ AED 89,250

เมื่อรวมค่าธรรมเนียมที่อยู่อาศัย 5% ที่เรียกเก็บผ่านบิล DEWA ซึ่งสำหรับระดับค่าเช่านี้อยู่ที่ราว AED 350 ต่อเดือน ต้นทุนที่อยู่อาศัยรายเดือนของเธอจะอยู่ใกล้ AED 7,450

สิ่งที่ตัวเลขนี้บอก Sarah ได้จริง

บนกระดาษ การซื้อมีต้นทุนรายเดือนต่ำกว่าและยังสร้าง equity ได้ด้วย แต่เธอก็ต้องล็อกเงินสดเพิ่มอีก AED 215,000 ตั้งแต่วันแรก

และนี่คือจุดคุ้มทุนแบบตรงไปตรงมาของเธอ ต้นทุนซื้อแบบก้อนเดียวเหล่านั้น หากไม่รวมเงินดาวน์ซึ่งเธอจะถือเป็น equity จะอยู่ที่ประมาณ AED 84,200 เมื่อนำไปหารด้วยเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน AED 1,210 จะได้ระยะเวลาคุ้มทุนราว 70 เดือน หรือเกือบ 6 ปี

ถ้า Sarah วางแผนจะอยู่ใน UAE อย่างน้อย 5 ถึง 7 ปี การซื้อก็เริ่มมีเหตุผลทางการเงินจริงจัง แต่ถ้าเธอยังไม่แน่ใจเรื่องแผนหลังจาก 2 หรือ 3 ปีข้างหน้า การเช่าอาจเป็นทางเลือกที่ฉลาดกว่า แม้บนผิวเผินจะดูแพงกว่า

นี่คือเหตุผลที่คำถามเรื่องระยะเวลาที่จะอยู่ไม่ใช่แค่ขั้นตอนประกอบ มันเป็นตัวเปลี่ยนคำตอบทั้งหมด

กฎง่าย ๆ เพื่อรักษาความเป็นเหตุเป็นผล

อยู่ไม่นาน? การเช่ามักชนะ เพราะคุณจะไม่มีเวลามากพอที่จะคุ้มทุนจากต้นทุนเริ่มต้นที่สูงของการซื้อ

อยู่นาน? การซื้อจะเริ่มได้เปรียบ ทุกค่างวดที่จ่ายจะช่วยสร้าง equity และค่าธรรมเนียมก้อนเดียวจะถูกเฉลี่ยออกไปในช่วงเวลาหลายปี

คุณไม่จำเป็นต้องทำนายว่าตลาดจะไปทางไหนเพื่อจะตัดสินใจเรื่องนี้ สิ่งที่คุณต้องมีคือโมเดลที่ชัดเจนพร้อมตัวเลขจริงของคุณ และการประเมินอย่างตรงไปตรงมาว่าคุณจะอยู่ที่นี่นานแค่ไหน ถ้าจุดเหล่านี้ชัด คำตอบก็จะค่อย ๆ ปรากฏเอง