รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์

หากคุณมีสินเชื่อบ้านใน UAE อยู่แล้วและกำลังคิดจะรีไฟแนนซ์? บอกได้เลยว่าเป็นตัวเลือกที่ชาญฉลาด แต่ก็ต่อเมื่อเงินที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายเท่านั้น — และช่องว่างนั้นแคบกว่าที่หลายคนคิด

ก่อนจะเซ็นเอกสารใหม่ แนะนำให้ทำความเข้าใจคำศัพท์ ค่าใช้จ่ายจริง และขั้นตอนที่เกิดขึ้นในทางปฏิบัติ

Refinancing, buyout, remortgage, equity release: แต่ละคำหมายถึงอะไรจริงๆ

คำเหล่านี้มักถูกใช้ปนกันราวกับว่าแทนกันได้ แต่จริงๆ แล้วไม่ใช่

Mortgage buyout

Mortgage buyout คือการเปลี่ยนผู้ให้กู้ คุณปิดสินเชื่อเดิมและย้ายไปยังธนาคารใหม่ที่เสนอเงื่อนไขดีกว่า

ซึ่งอาจหมายถึง:

• อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า;

• คุณสมบัติสินเชื่อที่ดีกว่า;

• โครงสร้างการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่นกว่า;

• หรือเพียงแค่ธนาคารที่ติดต่อได้ง่ายกว่า

Refinancing หรือ remortgage

Refinancing หรือ remortgage เป็นคำที่กว้างกว่า

อาจรวมถึงการเปลี่ยนผู้ให้กู้ แต่ก็อาจหมายถึงการปรับโครงสร้างสินเชื่อเดิมได้ด้วย เช่น คุณอาจ:

• เปลี่ยนประเภทอัตราดอกเบี้ย;

• ปรับระยะเวลาผ่อน;

• ปรับแผนการชำระเงินใหม่

Equity release

Equity release คือรูปแบบหนึ่งของการรีไฟแนนซ์ที่คุณกู้เพิ่มโดยใช้มูลค่าทรัพย์สินเป็นหลักประกันและถอนเงินสดออกมา

คุณจะผ่านเกณฑ์หรือไม่ ขึ้นอยู่กับนโยบายของผู้ให้กู้และโปรไฟล์ความสามารถในการชำระหนี้ของคุณ

ค่าธรรมเนียมที่ทุกคนกังวล: early settlement

เมื่อคุณรีไฟแนนซ์ สิ่งแรกที่จะเกิดขึ้นคือสินเชื่อบ้านปัจจุบันของคุณถูกปิดก่อนกำหนด แน่นอนว่าธนาคารจะมีค่าธรรมเนียมสำหรับเรื่องนี้

ข่าวดีคือ UAE Central Bank กำหนดเพดานค่าธรรมเนียมนี้ไว้

สำหรับสินเชื่อบ้าน ค่าปิดบัญชีก่อนกำหนด — ไม่ว่าจะปิดทั้งหมดหรือบางส่วน — ต้องไม่เกิน:

• 1% ของยอดคงค้าง; หรือ

• AED 10,000;

แล้วแต่ว่าจำนวนใดต่ำกว่า

เพดานนี้ช่วยให้คุณคาดการณ์ต้นทุนได้ชัดเจน ซึ่งสำคัญมากเวลาคำนวณความคุ้มค่า

ค่าธรรมเนียม Dubai Land Department ในการรีไฟแนนซ์หรือ buyout

หากทรัพย์สินของคุณอยู่ใน Dubai การโอนสินเชื่อบ้านต้องผ่าน Dubai Land Department ซึ่งมีค่าธรรมเนียมและข้อกำหนดด้านเอกสารของตัวเอง

เอมิเรตส์อื่นๆ ก็มีหน่วยงานจดทะเบียนของตนเองและมีขั้นตอนต่างกันเล็กน้อย แต่หลักการโดยรวมคล้ายกัน

สำหรับการโอนสินเชื่อบ้าน ซึ่งหมายถึงการย้ายสินเชื่อไปยังธนาคารใหม่ โดยทั่วไป DLD จะขอ:

• หนังสือยินยอมจากธนาคารเดิมเพื่ออนุญาตให้โอน;

• หนังสือจากธนาคารใหม่ยืนยันว่าจะจดทะเบียนสินเชื่อ;

• สัญญาสินเชื่อฉบับใหม่ที่รับรองสำเนาถูกต้อง 3 ชุด;

• กรณี off-plan หรือการขายแบบ provisional ให้ใช้ developer E-NOC ที่ออกผ่าน Dubai REST

ค่าธรรมเนียมที่ควรเตรียมงบไว้ ตาม DLD e-services:

• 0.25% ของมูลค่าสินเชื่อ เป็นค่าธรรมเนียมโอนและจดทะเบียนสินเชื่อ;

• ค่าธรรมเนียม service partner: AED 4,000 + VAT;

• AED 5,000 + VAT สำหรับกรณี Oqood และ provisional

สิ่งที่ควรทราบคือ ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมที่แน่ชัดจะเปลี่ยนไปตามประเภทของธุรกรรมที่คุณทำอยู่

อาจรวมถึง:

• standard title deed;

• Oqood;

• property portfolio.

โดยทั่วไปธนาคารหรือนายหน้าจะช่วยแนะนำคุณไปยังช่องทางบริการ DLD ที่ถูกต้อง

การรีไฟแนนซ์ทำงานอย่างไร แบบทีละขั้นตอน

1. คำนวณจุดคุ้มทุน

นี่คือส่วนที่คนส่วนใหญ่มักข้ามไป แต่เป็นส่วนที่สำคัญที่สุด

สูตรนั้นง่าย:

เงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน × จำนวนเดือน เทียบกับ ค่าปิดบัญชีก่อนกำหนด + ค่าจดทะเบียน + ค่าดำเนินการและประเมินมูลค่าของธนาคาร

ถ้าต้องใช้เวลาถึง 4 ปีจึงจะคุ้มทุน และคุณไม่แน่ใจว่าจะถือครองทรัพย์สินนานขนาดนั้นหรือไม่ บางทีอาจรอไว้ก่อนจะดีกว่า

2. รับข้อเสนอจากธนาคารใหม่

คาดว่าจะมีการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระและตรวจสอบทรัพย์สินใหม่ก่อนที่ทุกอย่างจะเสร็จสิ้น

ธนาคารจะต้องยืนยันทั้ง:

• โปรไฟล์ผู้กู้ของคุณ;

• ทรัพย์สินในฐานะสินทรัพย์

3. ขอเอกสารจากผู้ให้กู้ปัจจุบัน

NOC คือหัวใจสำคัญของกระบวนการทั้งหมด

หากไม่มีเอกสารนี้ หน่วยงานจดทะเบียนจะไม่เดินเรื่องต่อ

4. เตรียมเอกสารสำหรับการโอน

คุณจะต้องมี:

• หนังสือจดทะเบียนจากธนาคารใหม่;

• สัญญาสินเชื่อที่รับรองสำเนาถูกต้อง 3 ชุด;

• เอกสารเพิ่มเติมใดๆ ที่หน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้องกำหนด

ควรจัดเตรียมให้เรียบร้อยตั้งแต่เนิ่นๆ

5. ดำเนินการโอน

หน่วยงานที่ดินที่เกี่ยวข้องจะดำเนินการรับโอนและเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

ซึ่งอาจรวมถึง:

• ค่าจดทะเบียนสินเชื่อ;

• ค่าธรรมเนียมโอนสินเชื่อ;

• ค่าธรรมเนียม service partner;

• ค่าธรรมเนียมการดำเนินการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

6. ปิดสินเชื่อเดิมและเริ่มต้นกับสินเชื่อใหม่

จากจุดนี้ เงื่อนไขของธนาคารใหม่จะกลายเป็นความจริงในชีวิตประจำวันของคุณ

ให้จับตาเป็นพิเศษเรื่อง:

• ประเภทอัตราดอกเบี้ย;

• รอบการปรับอัตรา;

• ช่วงดอกเบี้ยคงที่;

• โครงสร้างการชำระเงิน;

• เงื่อนไขการปรับราคาในอนาคต

อ่านส่วนอัตราดอกเบี้ยในสัญญาอย่างละเอียดก่อนเซ็น

สิ่งที่ดูดีในปีแรก ไม่ได้หมายความว่าจะดีเสมอไปในปีที่สาม

ข้อผิดพลาดที่ทำให้การรีไฟแนนซ์ช้าลงหรือทำให้ดีลล่ม

ไล่ตามแค่อัตราที่พาดหัว

อัตราที่โฆษณาว่าต่ำกว่าไม่ได้มีความหมายอะไร หากค่าธรรมเนียมกินเงินที่คุณประหยัดได้หมด

คิดในมุมของจุดคุ้มทุนเสมอ

เริ่มช้าเกินไป

ถ้าคุณกำลังจะออกจากช่วงดอกเบี้ยคงที่ ควรเผื่อเวลาให้มากพอ

การรีบโอนในช่วงที่เหลือเวลาเพียงไม่กี่สัปดาห์จะทำให้คุณอยู่ในสถานะต่อรองที่เสียเปรียบ

เอกสารไม่ครบ

หน่วยงานที่ดินเข้มงวดมากเรื่องเอกสาร

หากขาดเอกสารที่ต้องใช้แม้แต่ฉบับเดียว กระบวนการอาจหยุดชะงัก ซึ่งมักรวมถึง:

• NOC;

• หนังสือจากธนาคารใหม่;

• สัญญาสินเชื่อที่รับรองสำเนาถูกต้อง;

• developer E-NOC ในกรณีที่เกี่ยวข้อง

สรุปท้ายสุด

การรีไฟแนนซ์ใน UAE ไม่ได้ซับซ้อน แต่ไม่ให้อภัยกับการทำอะไรลัดขั้นตอน

คำนวณตัวเลขให้รอบคอบสองครั้ง วางแผนเวลาให้ดี และนับรวมค่าธรรมเนียมเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนจริง

หากทำได้แบบนี้ การ remortgage จะช่วยประหยัดเงินของคุณได้อย่างแท้จริงตลอดอายุสัญญา