ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านด้วยสินเชื่อในดูไบ

ทุกคนพูดถึงเงินดาวน์ แต่แทบไม่มีใครพูดอย่างตรงไปตรงมาถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ทั้งหมด และใน UAE “ค่าใช้จ่ายอื่นๆ” เหล่านี้อาจคิดเป็นสัดส่วนที่สำคัญของธุรกรรมของคุณได้

หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านด้วยสินเชื่อใน Dubai ตัวเลขที่คุณควรเตรียมงบจริงๆ ไม่ใช่แค่เงินดาวน์ แต่คือค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมดในวันโอน และคู่มือนี้จะช่วยแยกให้เห็นชัดเจน เพื่อไม่ให้มีค่าใช้จ่ายใดเข้ามาทำให้คุณประหลาดใจ

ค่าธรรมเนียมโอน DLD: ค่าใช้จ่ายหลัก

Dubai Land Department คิดค่าธรรมเนียมโอน 4% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบเกือบทั้งหมด และมักชำระด้วยเช็คแคชเชียร์ในวันโอน

นี่คือรายการค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุดถัดจากเงินดาวน์ ให้ถือว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่ต่อรองไม่ได้ และใส่ไว้ในงบประมาณตั้งแต่วันแรก

ค่าธรรมเนียม Trustee และค่าลงทะเบียน

นอกเหนือจากค่าธรรมเนียมโอน DLD แล้ว ยังมีค่าลงทะเบียนกับ trustee ที่ต้องชำระในวันโอน ซึ่งจะปรับตามมูลค่าทรัพย์สิน

ตาม DLD e-services ทรัพย์สินที่มีราคา AED 500,000 ขึ้นไป จะมีค่าลงทะเบียน AED 4,200 ส่วนทรัพย์สินที่ต่ำกว่าระดับดังกล่าว ค่าธรรมเนียมจะลดลงตามลำดับ

เป็นค่าใช้จ่ายด้านเอกสารที่กำหนดไว้แน่นอน และใช้เหมือนกันในทุกธุรกรรม

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสินเชื่อ

หากคุณใช้สินเชื่อเพื่อซื้อแทนการจ่ายเงินสด DLD จะคิดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสินเชื่อ 0.25% ของวงเงินกู้

แม้จะเป็นจำนวนไม่มาก แต่ก็มีอยู่จริง และควรใส่ไว้ในตารางงบประมาณของคุณ

ยังมีค่าใช้จ่ายย่อยอีกบางรายการที่มาพร้อมกัน ได้แก่:

• ค่าจัดออก title deed;

• ค่าความรู้และนวัตกรรม;

• ค่าธรรมเนียมด้านเอกสารที่กำหนดไว้ในตารางค่าธรรมเนียมของ DLD.

ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับธนาคาร (ไม่คงที่)

ต่างจากค่าธรรมเนียมของหน่วยงานที่ดิน ค่าใช้จ่ายของธนาคารไม่ได้เป็นอัตราตายตัว ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อ และบางครั้งขึ้นอยู่กับโปรไฟล์ส่วนตัวของคุณด้วย

กฎเกณฑ์ด้านการปล่อยกู้กำหนดโดย UAE Central Bank แต่การกำหนดราคาจะมีการแข่งขันกันระหว่างธนาคาร

โดยทั่วไปจะมี 2 รายการหลักที่ควรคาดไว้

ค่าประเมินทรัพย์สิน

ธนาคารจะจัดการประเมินมูลค่าทรัพย์สินก่อนอนุมัติสินเชื่อของคุณ

คู่มือในตลาดมักระบุไว้ที่:

AED 2,500 to AED 3,500

ค่าดำเนินการหรือค่าจัดสินเชื่อ

ธนาคารคิดค่าธรรมเนียมนี้เป็นเปอร์เซ็นต์ของวงเงินกู้

อัตราที่แน่นอนแตกต่างกันไป ดังนั้นควรขอเป็นลายลักษณ์อักษรเสมอในขั้นตอนยื่นข้อเสนอ

อย่ามองว่าเป็นเพียงรายละเอียดตัวเล็กๆ เพราะเมื่อเป็นสินเชื่อมูลค่าสูง ค่าใช้จ่ายส่วนนี้สำคัญมาก

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในธุรกรรมที่ควรรู้

ขึ้นอยู่กับโครงสร้างของดีลของคุณ อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีกบางรายการ เช่น:

• ค่าคอมมิชชั่นเอเจนซี่อสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 2% ของราคาซื้อ;

• ค่าธรรมเนียม NOC จากผู้พัฒนา ซึ่งแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ;

• ค่าธรรมเนียมเอกสารด้านการโอนและการจดทะเบียน.

โดยปกติรายการเหล่านี้มักถูกรวมอยู่ในสรุปค่าธรรมเนียมของ Dubai แต่จำนวนจริงจะเปลี่ยนไปตามอาคารและผู้พัฒนา

ควรยืนยันรายละเอียดสำหรับธุรกรรมของคุณทุกครั้ง

การซื้อแบบ off-plan: ปัจจัย Oqood

การซื้อแบบ off-plan จะมีขั้นตอนการจดทะเบียนอีกแบบหนึ่งที่เรียกว่า Oqood ซึ่งใช้ในช่วงก่อสร้าง

แหล่งอ้างอิงในตลาดบางแห่งระบุค่าลงทะเบียน Oqood ไว้ที่ 4% ของมูลค่าทรัพย์สิน แต่ช่วงเวลาการเรียกเก็บและการดำเนินการขึ้นอยู่กับผู้พัฒนาและระยะของโครงการ

หากคุณซื้อแบบ off-plan ควรให้ผู้พัฒนาอธิบายให้ชัดเจนว่า:

• ค่าธรรมเนียมนี้เรียกเก็บเมื่อใด;

• ใครเป็นผู้ดำเนินการจดทะเบียน;

• มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใดบ้างในระหว่างการก่อสร้าง.

เช็กลิสต์วางงบแบบง่ายๆ

เมื่อคุณคำนวณเงินสดที่ต้องใช้จริงในวันโอน ควรเตรียมสำหรับ:

• เงินดาวน์;

• ค่าธรรมเนียมโอน DLD (4%);

• ค่าธรรมเนียม trustee และค่าลงทะเบียน (ประมาณ AED 2,000 หรือ AED 4,200 ตามมูลค่าทรัพย์สิน บวก VAT);

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสินเชื่อ (0.25% ของวงเงินกู้);

• ค่าธรรมเนียมธนาคาร (ค่าประเมินและค่าดำเนินการหรือค่าจัดสินเชื่อ);

• ค่า NOC ค่าเอเจนซี่ และค่าใช้จ่ายด้านเอกสารอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับดีลของคุณ.

ควรทำอะไรต่อ

เมื่อคุณคำนวณงบค่าธรรมเนียมชัดเจนแล้ว และรู้ตัวเลขรวมที่แท้จริง ให้เริ่มต้นด้วยการขอ pre-approval สินเชื่อใน UAE

สิ่งนี้จะช่วยให้คุณต่อรองได้มากขึ้น และกำหนดเพดานวงเงินที่คุณรับไหวอย่างเป็นจริง

จากนั้นเปรียบเทียบข้อเสนอด้านอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อ:

• คงที่;

• ลอยตัว;

• ผูกกับ EIBOR.

ให้พิจารณาต้นทุนรวม ไม่ใช่แค่อัตราที่โฆษณาไว้

ดีลที่ดูถูกที่สุดบนหน้ากระดาษ มักไม่ใช่ดีลที่คุ้มที่สุดในความเป็นจริง