Why you’d use the ROI Calculator

ROI Calculator არის სწრაფი გზა, ერთი „სრულყოფილი ბინა“ გადაიქცეს მკაფიო საინვესტიციო ისტორიად ნომრებით. ვაგვარ სიტყვებით გამოსვლის ნაცვლად, თქვენ ადგებით კლიენტს: რამდენი შეიძლება გამოიმუშავოს ერთმა ერთეულმა მითითებულ პერიოდში, რისიგან შედგება შემოსავალი (ქირა + ფასის appreciation), რა ხარჯები ამცირებს შედეგს (service charge, დამატებითი დანახარჯები და მოკლევადიანში ოპერაციული ხარჯები), და ყველაზე მთავარია — საბოლოო ROI.
ამასთან, შეგიძლიათ მოდელიროთ „what if…“ სცენარები და სწრაფად შეადაროთ Long-term და Short-term იგივე ერთეულისთვის — ეს აჩქარებს გადაწყვეტილებებს და ხდის გამოთვლას უფრო ნდობითს.

How to use the ROI Calculator in Alnair

1) Where to create a calculation

• გახსენით project page / unit page (შეადგენს secondary unit-საც პროექტში).

• პოულეთ ROI Calculator ბლოკი და დააჭირეთ “Add calculation”.

• ერთივე ერთეულისთვის შეგიძლიათ შექმნათ multiple calculations (მაგალითად “Base”, “Optimistic”, “Conservative”), რათა სწრაფად აირჩიოთ სწორი სცენარი კონკრეტული კლიენტისთვის.

  
  

2) Choose a strategy: Long-term or Short-term 

Long-term rental — როდესაც კლიენტი ფიქრობს წლიურ გირავნობის კონტრაქტზე: სტაბილური შემოსავალი და ცხადი „წლის“ ქირის მაჩვენებელი.
აქ შეიტანეთ market annual rent და შემდეგ გამოიყენეთ Market Scenario, რათა აჩვენოთ „რა ხდება თუ ვიქირავებთ ბაზარზე ქვემოთ/ბაზარზე/ბაზარზე მაღლა”.

Short-term rental — როდესაც კლიენტი चाहताა დღიური ქირებით მუშაობდეს.
აქ შემოსავალი დამოკიდებულია დღიურ ფასსა და დატვირთვაზე, და აუცილებელია ჩართოთ ოპერაციული მოსაკრებლები (მენეჯმენტ + პლატფორმა). მათ გარეშე, მოკლევადიანი ხშირად გამოიყურება არარეალურად მომგებიანად.

3) Fill in unit details + shared inputs (the same for both strategies)

სტრატეგიის არჩევის შემდეგ, განსაზღვრეთ ერთეულის ძირითადი პარამეტრები და საერთო გამოთვლითი პარამეტრები.

Unit details (where the data comes from)

• შეგიძლიათ ჩაწეროთ მნიშვნელობები ხელით (სარგებლიანია “what-if” მოდელირებისთვის), ან

• შეგიძლიათ აირჩიოთ ერთეული ამ შენობაში/პროექტში გამოსაკვეთ სიიდან — მაშინ area (sqm/ft²) და სხვა ერთეულის ატრიბუტები, რომლებიც არსებობს unit card-ში ავტომატურად ჩაივსება. ამის მერე მხოლოდ დაამატეთ სცენარის ინპუტები.

Shared calculation inputs

• T (years) — გამოთვლის ჰორიზონტი (ჰოლდინგ პერიოდი).

• Unit Price — შეძენის ფასი (როგორც გსურთ წარმოასრულოთ ამ სცენარში).

• Service charge — ან მშრალად ხართა (rate × area) ან ფიქსირებული წელიწადში.

• Extra expenses — ნებისმიერი დამატებითი ხარჯები (ავეჯი, დაზღვევა, რემონტი, რეზერვები და ა.შ.).
  საგადასახადოები ჩვეულებრივ ცალკე ინპუტად არ არის — თუ გჭირდებათ, დაამატეთ ისინი Extra expenses-ში როგორც ერთეული ხაზი.

• Growth rate — წლიური ფასის appreciation (გამოიყენეთ 0 თუ არ გინდათ ჩართოთ appreciation).

What you need to fill in depending on the strategy

A) Long-term: “contract rent” + market scenarios

Long-term strategy inputs

• Market annual rental price — ბაზრის წლიური ქირა

• Market Scenario — გადახრა ბაზარზე (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

How Market Scenario works (client-friendly explanation)
Market Scenario არ არის „სირთულე ფორმულა“ — ეს უბრალოდ სცენარის გადამრთველია:

• 0% — ქირა ბაზარზე

• –10% — ბაზარზე დაბლა ქირა → ნაკლები შემოსავალი → ნაკლები ROI

• +10% — ბაზარზე მაღლა ქირა → მეტი შემოსავალი → მეტი ROI

პრაქტიკულად, ეს მხატვრულად ზრდის წლიურ ქირას:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

ეს გეხმარებათ სწრაფად აჩვენოთ 2–3 რეალისტური ვერსია: conservative / base / optimistic.

B) Short-term: “daily rent” + operating fees

Short-term strategy inputs

• Daily rental price — საშუალო დღიური ტარიფი

• Occupancy rate — დატვირთვა (ბუქინგით დაკავებული დღის წილი)

• Property management fee % — მენეჯმენტის საკომისიო

• Platform fee % — პლატფორმის/სერვისის საკომისიო

მოკლევადიანში, ეს მოსაკრებლები ითვლება როგორც ოპერაციული ხარჯები და მნიშვნელოვნად ცვლის ROI-ს, ამიტომ ღირს, რომ მათ მკაფიოდ მიუთითოთ კლიენტს.

4) Where the client will see the result

როდესაც შეინახავთ გამოთვლას, ROI მეტრიკები შეიძლება გამოყენებული იყოს კალკულატორის ფარგლებს გარეთ:

• On the project/unit page — შესანიშნავია ლოგიკის ახსნისთვის უშუალოდ ზარში ან შეხვედრაზე.

• In the PDF presentation — ROI ბლოკი შეიძლება მოხვდეს ექსპორტირებულ PDF-ში; მასალების გენერირების დროს აირჩევთ რომელ სცენარს აჩვენებთ.

  
  

Calculation examples (so you can explain it “on the fingers”)

Example 1 — a simple long-term scenario (quick template)

فرضება:

• Purchase price: 1,200,000

• Service charge over 5 years: 72,630

• Extra expenses: 200,000

• Market rent: 100,000/year, scenario 80% → 80,000/year, over 5 years 400,000

• Appreciation: 5%/year for 5 years → 331,200

შემდგომ:

• Total income = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Total cost = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Example 2 — Mortgage (how to reflect it using Extra expenses)

Inputs

• Unit price: 1,000,000 AED

• Down payment: 200,000 AED

• Loan amount: 800,000 AED

• Interest rate: 5% per year

• Loan term (example): 25 years

• Payment type: annuity

Step 1. Calculate the monthly payment

აქ პირობებისთვის, თვიური ანიუტეტური გადახდა დაახლოებით არის:

• ≈ 4,676.72 AED / month

Step 2. Add mortgage to the calculator (cash-flow approach)

ეს არის ყველაზე მარტივი და კლიენტისთვის მეგობრული მიდგომა: „რა თანხას ვიხდი მართლაც ბანკს ყოველ თვეს”.

Alnair-ში:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

კალკულატორი ავტომატურად მას გაამრავლებს 12 × T-ით:

• For T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  ეს თანხა შედის Total cost-ში.

როგორ აღვწეროთ კლიენტისთვის:
“ჩვენ ჩავრიცხეთ ნამდვილი თვიური იპოთეკური ტვირთი, ამიტომ ROI ასახავს ნაღდი ფულის ფლუსს.”

Step 3. Alternative (investment logic): include interest only

ხშირად კლიენტი ამბობს: „თავფასის დაბრუნება ნამდვილად ხარჯი არ არის — ის ზრდის ჩემს ეკვიტის”.
ამ შემთხვევაში შეგიძლიათ ჩართოთ მხოლოდ interest only როგორც რეალური დაფინანსების ხარჯი.

იმავე პირობებისთვის 5 წლის პერიოდში (რეფერენცული ციფრები):

• Total payments over 5 years: ≈ 280,603 AED

• Interest portion: ≈ 189,245 AED

• Principal repaid: ≈ 91,358 AED

• Remaining loan balance after 5 years: ≈ 708,642 AED

როგორ დაამატოთ ეს:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

როგორ ეს ახსნათ კლიენტს:
“ჩვენ არ ვთვლით დედაშესრულებას როგორც ხარჯს — მხოლოდ დაფინანსების საფასურს (სიზუსტე). ეს განახლებს ROI-ს პოპულარულ საინვესტიციო ლოგიკასთან.”

Quick cheat sheet: which mortgage approach to use

• კლიენტი ეკითხება „რა ვიხდიდე ყოველ თვეს?“ → გამოიყენეთ თვიური გადახდა (cash-flow)

• კლიენტი ეკითხება „რა არის ჩემი დაფინანსების ხარჯი / საინვესტიციო შემოსავალი?“ → გამოიყენეთ მხოლოდ სესხის პროცენტი (interest-only)

  
  

5 practical sales scenarios

1. შედარება Long-term vs Short-term ერთი და იმავე ერთეულისათვის.

2. აჩვენეთ 3 long-term ქირის სცენარი Market Scenario-ის მეშვეობით: ბაზარზე ქვემოთ / ბაზარზე / მაღლა ბაზარზე.

3. კონსერვატიული შემთხვევა: appreciation = 0 და დაამატეთ “რეზერვი” Extra expenses-ში.

4. ოპტიმისტური შემთხვევა: ქირა +5–10% და appreciation +5%/წელს (სადამდე არის შესაფერისი).

5. იპოთეკა: დაამატეთ mortgage payment (ან interest) Extra expenses-ით და აჩვენეთ ROI „ფინანსირება ჩარიცხული”.