Costi di acquisto con mutuo a Dubai
Tutti parlano dell’anticipo. Pochi parlano con sincerità di tutto il resto. E negli UAE, “tutto il resto” può rappresentare una quota significativa della tua transazione.
Se stai pianificando l’acquisto con mutuo a Dubai, il vero importo da mettere a budget non è solo il deposito. È il costo complessivo il giorno del trasferimento, e questa guida lo scompone per evitare sorprese.
Commissione di trasferimento DLD: il costo principale
Il Dubai Land Department applica una commissione di trasferimento pari al 4% del valore dell’immobile. Nella pratica, quasi sempre la paga l’acquirente, e viene saldata tramite assegno circolare il giorno del trasferimento.
È la voce più importante dopo l’anticipo. Considerala non negoziabile e includila nel budget fin dal primo giorno.
Commissione trustee e registrazione
Oltre alla commissione di trasferimento DLD, al trasferimento è dovuta una commissione di registrazione trustee. L’importo varia in base al valore dell’immobile.
Secondo i servizi online del DLD, gli immobili con prezzo pari o superiore a AED 500,000 prevedono una commissione di registrazione di AED 4,200. Per gli immobili sotto questa soglia, la commissione diminuisce di conseguenza.
Si tratta di un costo amministrativo fisso, standard per tutte le transazioni.
Commissione di registrazione del mutuo
Se finanzi l’acquisto invece di pagare in contanti, il DLD applica anche una commissione di registrazione del mutuo pari allo 0.25% dell’importo del prestito.
È relativamente contenuta, ma esiste e va inserita nel tuo prospetto.
Ci sono anche alcune voci minori:
emissione del titolo di proprietà;
knowledge and innovation fees;
spese amministrative fisse indicate nel tariffario del DLD.
Costi bancari (variabili)
A differenza delle spese del land department, le commissioni bancarie non sono fisse. Dipendono dall’istituto, dal prodotto e talvolta dal tuo profilo personale.
Le regole sui finanziamenti sono stabilite dalla UAE Central Bank, ma il pricing è competitivo tra le banche.
Prevedi due voci principali.
Commissione di perizia
La banca organizza una valutazione dell’immobile prima di approvare il prestito.
Le guide di mercato indicano in genere:
AED 2,500 to AED 3,500
Commissione di istruttoria o di gestione
Viene addebitata dalla banca come percentuale dell’importo del prestito.
L’importo esatto varia, quindi chiedilo sempre per iscritto durante la fase di offerta.
Non considerarle dettagli marginali. Su un mutuo a sette cifre, fanno la differenza.
Altri costi di transazione da considerare
A seconda della struttura dell’operazione, potrebbero emergere anche altri costi:
provvigione dell’agenzia immobiliare, comunemente indicata intorno al 2% del prezzo di acquisto;
commissione NOC del developer, variabile da un promotore all’altro;
spese amministrative legate alla documentazione di trasferimento e registrazione.
Queste voci vengono spesso raggruppate nei tipici riepiloghi delle spese a Dubai, ma gli importi esatti cambiano in base all’edificio e al developer.
Verifica sempre i dettagli specifici della tua transazione.
Acquisti off-plan: il fattore Oqood
L’acquisto off-plan introduce un diverso iter di registrazione chiamato Oqood, che si applica durante la fase di costruzione.
Alcuni riferimenti di mercato indicano una commissione di registrazione Oqood pari al 4% del valore dell’immobile, anche se tempistiche e gestione dipendono dal developer e dallo stato del progetto.
Se stai acquistando off-plan, chiedi al developer di chiarire:
quando viene addebitata questa commissione;
chi gestisce il processo di registrazione;
quali costi aggiuntivi possono applicarsi durante la costruzione.
Una semplice checklist di budget
Quando calcoli il denaro effettivamente necessario il giorno del trasferimento, considera:
anticipo;
commissione di trasferimento DLD (4%);
commissione trustee e registrazione (circa AED 2,000 o AED 4,200 a seconda del valore dell’immobile, più VAT);
commissione di registrazione del mutuo (0.25% del prestito);
spese bancarie (perizia più istruttoria o gestione);
NOC, agenzia e altre voci amministrative specifiche della tua operazione.
Prossimi passi
Una volta chiarito il budget delle commissioni e il costo reale complessivo, inizia con una pre-approvazione del mutuo negli UAE.
Ti darà potere negoziale e un tetto realistico di spesa.
Da lì, confronta le offerte sui tassi del mutuo:
fisso;
variabile;
collegato all’EIBOR.
Valuta il costo totale, non solo il tasso pubblicizzato.
L’offerta che sembra la più economica raramente si rivela davvero la più conveniente.