Miért használd az ROI Kalkulátort

Az ROI Kalkulátor gyors módja annak, hogy egy „kedves lakást” világos befektetési történetté alakítsunk számokkal. Homályos ígéretek helyett megmutathatod az ügyfélnek: mennyi jövedelmet hozhat az ingatlan egy választott időszak alatt, miből áll ez a bevétel (bérleti díj + árfolyamnyereség), mely költségek csökkentik az eredményt (közös költség, egyéb ráfordítások, és rövidtávnál üzemeltetési díjak), és ami a legfontosabb — a végső ROI.
Emellett modellezhetsz „mi lenne ha…” forgatókönyveket és gyorsan összehasonlíthatod a hosszú távú és a rövid távú opciókat ugyanarra az egységre — ez felgyorsítja a döntéseket és hitelessé teszi a kalkulációt.

Hogyan használd az ROI Kalkulátort az Alnairban

1) Hol készíts számítást

• Nyisd meg a projektoldalt / lakásoldalt (beleértve egy projektben található másodlagos egységet is).

• Találd meg az ROI Kalkulátor blokkot és kattints a „Add calculation”-re.

• Ugyanarra az egységre több számítást is létrehozhatsz (például „Alap”, „Optimista”, „Konzervatív”), így gyorsan kiválaszthatod a megfelelő forgatókönyvet egy adott ügyfélhez.

  
  

2) Válassz stratégiát: Hosszú táv vagy Rövid táv 

Hosszú távú bérbeadás — amikor az ügyfél éves bérleti szerződésben gondolkodik: stabil bevétel és egy egyértelmű „éves” bérleti összeg.
Ide adod meg a piaci éves bérleti díjat, majd a Market Scenario-t használva bemutathatod, „mi történik, ha piaci alatt / piaci szinten / piaci felett adjuk bérbe”.

Rövid távú bérbeadás — amikor az ügyfél napi bérbeadásban gondolkodik.
Itt a bevétel a napi ár és kihasználtság függvénye, és fel kell tüntetni az üzemeltetési díjakat (kezelés + platform). Nélkülük a rövid táv gyakran irreálisan jövedelmezőnek tűnik.

3) Töltsd ki az egység adatait + közös bemeneteket (mindkét stratégiához ugyanazok)

Stratégia kiválasztása után megadod az egység alapadatait és a közös kalkulációs beállításokat.

Egység adatai (honnan jönnek az adatok)

• Manuálisan is megadhatod az értékeket (hasznos a „mi lenne ha” modellezéshez), vagy

• kiválaszthatsz egy egységet az adott épület/projekt elérhető hirdetései közül — ekkor alapterület (sqm/ft²) és az egységkártyán szereplő többi attribútum automatikusan kitöltődik. Ezután csak a forgatókönyv bemeneteit adod hozzá.

Közös kalkulációs bemenetek

• T (évek) — a számítás időtávja (tartási idő).

• Unit Price — vételár (ahogy ebben a forgatókönyvben be szeretnéd mutatni).

• Service charge — vagy területalapú (ráta × terület), vagy évente fix összeg.

• Extra expenses — bármilyen további költség (bútor, biztosítás, javítások, tartalékok stb.).
  Az adók alapértelmezés szerint nem külön bemenetként szerepelnek — ha szükséges, add hozzá soronként az Extra expenses-hez.

• Growth rate — éves áremelkedés (használj 0-t, ha nem szeretnél értéknövekedést számolni).

Mit kell kitölteni a stratégiától függően

A) Hosszú táv: „szerződéses bérlet” + piaci forgatókönyvek

Hosszú távú stratégia bemenetei

• Piaci éves bérleti díj — piaci bérleti díj évente

• Market Scenario — eltérés a piactól (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Hogyan működik a Market Scenario (ügyfélbarát magyarázat)
A Market Scenario nem egy „komplex képlet” — egyszerűen egy forgatókönyv-váltó:

• 0% — bérlet a piacon

• –10% — piaci alatt → alacsonyabb bevétel → alacsonyabb ROI

• +10% — piaci felett → magasabb bevétel → magasabb ROI

Gyakorlatban megszorozza az éves bérleti díjat:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Ez segít, hogy 2–3 reális verziót gyorsan bemutass: konzervatív / alap / optimista.

B) Rövid táv: „napi bérleti díj” + üzemeltetési díjak

Rövid távú stratégia bemenetei

• Napi bérleti díj — átlagos napi tarifa

• Kihasználtság — foglalt napok aránya

• Property management fee % — kezelési díj

• Platform fee % — platform/szolgáltatási díj

Rövid távnál ezeket a díjakat üzemeltetési költségként kezeljük, és jelentősen befolyásolhatják a ROI-t, ezért érdemes ezeket az ügyfélnek külön kiemelni.

4) Hol láthatja az ügyfél az eredményt

Miután elmented a számítást, az ROI mutatók a kalkulátoron túl is felhasználhatók:

• A projekt/lakás oldalon — kiválóan alkalmas arra, hogy élőben magyarázd a logikát egy hívás vagy találkozó során.

• A PDF prezentációban — az ROI blokk beilleszthető az exportált PDF-be; anyagok generálásakor kiválasztod, melyik forgatókönyvet szeretnéd bemutatni.

  
  

Számítási példák (hogy „ujjal mutathasd meg”)

Példa 1 — egyszerű hosszú távú forgatókönyv (gyors sablon)

Feltételek:

• Vételár: 1,200,000

• Közös költség 5 évre: 72,630

• Extra költségek: 200,000

• Piaci bérlet: 100,000/year, forgatókönyv 80% → 80,000/year, 5 év alatt 400,000

• Értéknövekedés: 5%/year 5 évre → 331,200

Ezután:

• Összbevétel = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Összköltség = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Példa 2 — Jelzálog (hogyan tüntesd fel az Extra expenses használatával)

Bemenetek

• Unit price: 1,000,000 AED

• Down payment: 200,000 AED

• Loan amount: 800,000 AED

• Interest rate: 5% per year

• Loan term (példa): 25 years

• Payment type: annuity

1. lépés. Számold ki a havi törlesztőt

Ezekre a feltételekre a havi annuitás törlesztés hozzávetőlegesen:

• ≈ 4,676.72 AED / month

2. lépés. Add hozzá a jelzálogot a kalkulátorhoz (cash-flow megközelítés)

Ez a legegyszerűbb és legügyfélbarátabb megközelítés: „mennyit fizetek ténylegesen a banknak havonta”.

Az Alnairban:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

A kalkulátor automatikusan skálázza 12 × T szerint:

• Ha T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Ez az összeg szerepel az Összköltség között.

Hogyan magyarázd el az ügyfélnek:
„Belefoglaljuk a valódi havi jelzálogterhet, így a ROI a cash-flow képet tükrözi.”

3. lépés Alternatíva (befektetési logika): csak a kamatot számold

Előfordul, hogy az ügyfél azt mondja: „a tőketörlesztés valójában nem költség — növeli a tőkém.”
Ilyenkor a finanszírozás valódi költségeként csak a kamatot érdemes számolni.

Ugyanezekre a feltételekre 5 évre (referencia számok):

• Összes befizetés 5 év alatt: ≈ 280,603 AED

• Kamat része: ≈ 189,245 AED

• Tőkefizetés: ≈ 91,358 AED

• Maradó hitelállomány 5 év után: ≈ 708,642 AED

Hogyan add hozzá:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Hogyan magyarázd el az ügyfélnek:
„A tőketörlesztést nem számoljuk költségként — csak a finanszírozás költségét (kamat). Ez közelebb hozza a ROI-t a klasszikus befektetési logikához.”

Gyors puska: melyik jelzálog-megközelítést használd

• Az ügyfél azt kérdezi: „Mennyit fizetek havonta?” → használd a havi törlesztőt (cash-flow)

• Az ügyfél azt kérdezi: „Mennyi a finanszírozási költségem / befektetési hozamom?” → használd csak a kamatot

5 gyakorlati értékesítési forgatókönyv

1. Hasonlítsd össze a Hosszú távot és a Rövid távot ugyanarra az egységre.

2. Mutass 3 hosszú távú bérleti forgatókönyvet a Market Scenario segítségével: piaci alatt / piaci szinten / piaci felett.

3. Konzervatív eset: értéknövekedés = 0 és adj hozzá egy „tartalék” tételt az Extra expenses-be.

4. Optimista eset: bérlet +5–10% és értéknövekedés +5%/year (ha indokolt).

5. Jelzálog: add hozzá a jelzálogfizetést (vagy a kamatot) az Extra expenses-hez és mutasd meg a ROI-t „finanszírozással együtt”.