Bérlés vagy vásárlás az Egyesült Arab Emírségekben: hogyan hozza meg a helyes döntést
Bérlés vagy vásárlás az Egyesült Arab Emírségekben: hogyan hozza meg a helyes döntést
Gondolkodik azon, hogy béreljen vagy vásároljon az Egyesült Arab Emírségekben? Az őszinte válasz az, hogy ez három dologtól függ: mennyi ideig tervezi itt maradni, mennyi készpénz áll rendelkezésére ma, és mekkora hitelt hagy jóvá Önnek ténylegesen a bank. Ez az útmutató egy egyszerű, gyakorlatias keretrendszeren vezeti végig, hogy saját helyzetére is könnyedén kiszámolhassa a lehetőségeket.
Ha Ön ingatlanügynök, ügyfeleit az Alnairhez irányíthatja jelzáloghitel-támogatásért. Az Alnair segít a vevőknek összehasonlítani a banki ajánlatokat, eligazodni a jelzáloghitel-jóváhagyás folyamatában, és végigvinni a finanszírozást egészen a lezárásig. Az ügynökök sikeres jelzálogügyletek után ajánlói jutalékban részesülnek, és az első lezárt ügylet után emelt jutalék jár.
Először a tervezett időtávval kezdjen. Ez határoz meg mindent.
Mielőtt bármi mást mérlegelne, tegye fel magának ezt az egy kérdést: reálisan mennyi ideig tervezek ebben az ingatlanban élni, vagy befektetésként megtartani?
Ez az egyetlen válasz irányítja az egész döntést. Vásárláskor jelentős egyszeri költségek merülnek fel az elején. A bérlés ezzel szemben általában jóval kevesebb induló készpénzt igényel. Minél tovább marad, annál több ideje van visszahozni ezeket az előzetes költségeket.
Ismerje meg a hitelfelvétel kemény korlátait
Az Egyesült Arab Emírségekben a bankok nem egyszerűen annyit adnak, amennyit kér. A törlesztőképességet az úgynevezett Debt Burden Ratio, vagy DBR alapján vizsgálják. Az UAE Central Bank szabályrendszere szerint a DBR nem haladhatja meg az 50%-ot.
Egyszerűen fogalmazva: minden havi adósságtörlesztésének összesen, beleértve az új jelzáloghitelt is, ez alatt a plafon alatt kell maradnia. Ez közvetlenül meghatározza, mennyit vehet fel, ezért érdemes ellenőrizni, mielőtt beleszeretne egy ingatlanba.
Értse meg a vásárlás valós költségét Dubajban
Az önerő csak a kezdet. Ha Dubajban vásárol, a Dubai Land Departmenthez, vagyis a DLD-hez kapcsolódó díjakkal is számolnia kell:
DLD regisztrációs díj: az ingatlan értékének 4%-a. A DLD ezt az arányt közvetlenül hivatalos csatornáin is megerősítette.
Jelzáloggal terhelt ingatlanok adásvételi regisztrációja: a DLD folyamata a regisztráció részeként a vételár 4%-át is megjelöli.
Jelzálogregisztrációs díj: a jelzálog összegének 0.25%-a, a DLD e-szolgáltatási oldalain feltüntetve.
A gyakorlati tanulság ez. Egy havi jelzálogtörlesztés szinte megegyezhet a bérleti díjjal, de ezek az előzetes díjak teljesen megváltoztathatják a képletet. Mindig kalkulálja bele őket.
Mit jelent valójában a bérlés költsége
A bérlés induláskor kevésbé terheli a pénztárcáját. Általában az éves bérleti díjjal és egy kaucióval kell számolni, és kész. Ha ezt összeveti az önerővel, a DLD-díjakkal, a hitelköltségekkel és a vásárlás egyéb kiadásaival, a különbség egyértelmű.
Ha megbízható viszonyítási pontot keres a városi bérleti árakhoz, a Dubai Land Department Rental Indexet és Rental Calculator-t is kínál. A piacon a legtöbben ezt használják a reális árak összehasonlítására.
Hogyan hasonlítsa össze helyesen a bérlést és a vásárlást
Igazságos összevetéshez próbálja ki az alábbi két megközelítés egyikét.
1. A gyors „nettó éves költség” módszer. Kiváló első ránézésre.
Bérlésnél adja össze az éves bérleti díjat és az ismétlődő költségeket. Vásárlásnál számolja bele az éves jelzálogtörlesztés kamatrészét, a közös költséget és a karbantartást, a biztosítást, ha releváns, valamint az egyszeri díjak arányos részét azokra az évekre elosztva, ameddig várhatóan megtartja az ingatlant.
2. Rent vs buy kalkulátor. Jobb a különböző forgatókönyvek teszteléséhez.
A Property Finder kínál egy kifejezetten Dubajra készült Rent vs Buy Calculator-t, amely már a kötelező díjakat is figyelembe veszi. Csak ügyeljen rá, hogy az adatokat pontosan adja meg: ingatlanár, önerő, hitelfedezeti arány, jelzálogkamat, díjak, valamint a bérleti díj növekedésére vonatkozó feltételezés.
Valós példa: hogyan néznek ki ténylegesen a számok
Az elmélet hasznos, de a számok mutatják meg a valódi képet. Nézzünk végig egy gyakori forgatókönyvet egy Dubajban élő expat számára, aki mindkét lehetőséget mérlegeli.
Ismerje meg Sarah-t. 34 éves, marketing területen dolgozik, és havonta AED 35,000-et keres. Egy JVC-ben bérelt egyszobás lakásban él évi AED 85,000-ért, és azon gondolkodik, hogy ideje lenne-e valami hasonlót venni a közelben.
Mit fog neki valójában hitelezni a bank
Az UAE Central Bank szabályai szerint Sarah teljes havi adósságtörlesztése nem haladhatja meg a jövedelme 50%-át. Ez havi AED 17,500-ra korlátozza az összes adósságszolgálatát.
Feltételezve, hogy nincsenek jelentős egyéb tartozásai — nincs autóhitele, minimális hitelkártya-egyenlege —, a keret nagy része jelzáloghitelre fordítható. Egy körülbelül 4.2%-os fix kamat mellett, 25 évre elosztva, reálisan AED 2.8 to 3 million közötti hitelt tudna törleszteni.
Első ingatlanját AED 5 million alatt vásárló rezidens expatként 20%-os önerőre van szüksége. Így körülbelül AED 700,000 megtakarítással és ezzel a hitelfelvételi kapacitással nagyjából AED 3.5 million értékű ingatlanok jöhetnek szóba. Ez bőven elég egy jó minőségű egyszobás lakásra JVC-ben, Business Bay-ben, vagy akár egy belépő szintű egységre Dubai Marina-ban is.
Vásárlási forgatókönyv
Tegyük fel, hogy Sarah talál egy JVC-ben hirdetett egyszobás lakást AED 1.1 million áron. Íme, mennyibe kerül számára ténylegesen az ügylet az első napon:
Önerő, 20%: AED 220,000
DLD átutalási díj, 4%: AED 44,000
Jelzálogregisztráció, a hitel 0.25%-a: AED 2,200
Trustee regisztrációs díj: AED 4,200
Banki értékbecslési díj: körülbelül AED 3,000
Banki ügyintézési díj, jellemzően a hitel 1%-a: AED 8,800
Ügynöki jutalék, 2%: AED 22,000
Összes szükséges induló készpénz: körülbelül AED 304,200.
Az AED 880,000 összegű hitelre 4.2%-os kamattal, 25 évre számolt havi törlesztője körülbelül AED 4,740. Ha ehhez hozzáadjuk a JVC-ben jellemző körülbelül AED 1,500 havi közös költséget, a teljes havi lakhatási költsége nagyjából AED 6,240.
Bérlési forgatókönyv
Egy hasonló egyszobás lakás bérlése JVC-ben évi körülbelül AED 85,000, vagyis nagyjából AED 7,100 havonta. Az induláskor egy évnyi bérleti díjra és egy 5%-os kaucióra van szüksége, tehát nagyjából AED 89,250 készpénzre.
Ehhez jön a DEWA számlán keresztül felszámított 5%-os lakhatási díj, amely ennél a bérleti szintnél havonta körülbelül AED 350, így a havi lakhatási költség inkább AED 7,450 körül alakul.
Mit jelent ez valójában Sarah számára
Papíron a vásárlás havonta olcsóbb, és tőkét is épít. Ugyanakkor az első napon további AED 215,000 készpénzt köt le.
Itt van az őszinte megtérülési számítás. Az egyszeri vásárlási költségek — az önerőt leszámítva, amelyet saját tőkeként megtartana — körülbelül AED 84,200-ra rúgnak. Ezt elosztva a havi AED 1,210 megtakarítással nagyjából 70 hónapos megtérülési idő jön ki, vagyis valamivel kevesebb mint hat év.
Ha Sarah legalább öt-hét évig az Egyesült Arab Emírségekben tervez maradni, a vásárlás már valódi pénzügyi értelmet nyer. Ha a következő két-három év után bizonytalan a terveit illetően, akkor valószínűleg a bérlés a bölcsebb választás, még akkor is, ha első ránézésre drágábbnak tűnik.
Éppen ezért nem puszta formalitás a tervezett időtáv kérdése. Megváltoztatja a választ.
Egy egyszerű szabály, hogy racionális maradjon a döntés
Rövid tartózkodás? A bérlés általában nyer. Nem lesz elég ideje visszahozni a vásárlás nagy induló költségeit.
Hosszú távú ottmaradás? A vásárlás kezd előnybe kerülni. Minden havi törlesztés építi a saját tőkét, az egyszeri díjak pedig sok évre eloszlanak.
Nem kell megjósolnia a piac jövőjét ahhoz, hogy ezt eldöntse. Egy tiszta modellre van szüksége a saját valós számaival és egy őszinte becslésre arról, mennyi ideig marad. Ha ezek rendben vannak, a válasz többnyire magától kirajzolódik.