מחשבון תשואה ב-Alnair: מדריך מעשי עם תרחישים & דוגמאות למשכנתא
Why you’d use the ROI Calculator
מחשבון ה-ROI הוא דרך מהירה להפוך «דירה יפה» לסיפור השקעה ברור עם מספרים. במקום הבטחות כלליות, אתם מראים ללקוח: כמה הנכס יכול להניב בתקופה שנבחרה, ממה מורכבים ההכנסות (שכר דירה + עליית ערך), אילו עלויות מקטינות את התוצאה (דמי ניהול/ארנונה, הוצאות נוספות, ובמקרה של השכרה לטווח קצר גם עלויות תפעול), והכי חשוב — ה-ROI הסופי.
בנוסף, אפשר למodel תרחישי "מה אם..." ולהשוות במהירות בין Long-term ל-Short-term עבור אותה יחידה — זה מקצר החלטות ונותן תחושה של חישוב אמין.
How to use the ROI Calculator in Alnair
1) Where to create a calculation
פתחו את דף ה-project page / unit page (כולל יחידה משנית בתוך פרויקט).
מצאו את בלוק מחשבון ה-ROI ולחצו על “Add calculation”.
ניתן ליצור חישובים מרובים לאותה יחידה (למשל “Base”, “Optimistic”, “Conservative”) כדי שתוכלו במהירות לבחור את התרחיש המתאים ללקוח.
2) Choose a strategy: Long-term or Short-term
Long-term rental — כאשר הלקוח חושב במונחי חוזה שכירות שנתי: הכנסה יציבה ומספר שכר דירה ברור ל"שנה".
כאן מזינים את Market annual rent ואז משתמשים ב-Market Scenario כדי להראות “מה קורה אם נשכיר מתחת לשוק / בשוק / מעל השוק”.
Short-term rental — כאשר הלקוח רוצה השכרה יומית.
כאן ההכנסה תלויה ב-מחיר יומי ותפוסה, ויש לכלול דמי תפעול (ניהול + פלטפורמה). בלעדיהם, השכרת קצר טווח לעיתים נראית ריווחית באופן לא מציאותי.
3) Fill in unit details + shared inputs (the same for both strategies)
לאחר בחירת אסטרטגיה, קובעים את פרטי היחידה וההגדרות המשותפות לחישוב.
Unit details (where the data comes from)
ניתן להזין ערכים ידנית (מועיל למידול "מה אם"), או
ניתן לבחור יחידה מהרש listings הזמינות בבניין/פרויקט — אז שטח (sqm/ft²) ותכונות נוספות של היחידה שמופיעות בכרטיס היחידה יילקחו אוטומטית. לאחר מכן מוסיפים רק את קלטי התרחיש.
Shared calculation inputs
T (years) — אופק החישוב (תקופת החזקה).
Unit Price — מחיר הרכישה (כפי שברצונכם להציג בתרחיש זה).
Service charge — או פר שטח (rate × area) או קבוע לשנה.
Extra expenses — כל הוצאה נוספת (ריהוט, ביטוח, תיקונים, עתודות וכו').
מיסים אינם קלט נפרד כברירת מחדל — אם צריכים, הוסיפו אותם כפריט ב-Extra expenses.Growth rate — שיעור עליית ערך שנתית (השתמשו ב-0 אם לא רוצים לכלול עליית ערך).
What you need to fill in depending on the strategy
A) Long-term: “contract rent” + market scenarios
Long-term strategy inputs
Market annual rental price — מחיר שכר דירה שנתי בשוק
Market Scenario — סטיה מהשוק (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)
How Market Scenario works (client-friendly explanation)
Market Scenario אינו "נוסחה מורכבת" — זו פשוט מתג תרחישים:
0% — שכר דירה לפי השוק
–10% — שכר דירה מתחת לשוק → הכנסה נמוכה יותר → ROI נמוך יותר
+10% — שכר דירה מעל השוק → הכנסה גבוהה יותר → ROI גבוה יותר
בפועל, זה שולח את השכר השנתי להכפלה:
–10% → × 0.90
0% → × 1.00
+10% → × 1.10
זה מאפשר להציג במהירות 2–3 גרסאות ריאליות: שמרנית / בסיס / אופטימית.
B) Short-term: “daily rent” + operating fees
Short-term strategy inputs
Daily rental price — מחיר ממוצע ליום
Occupancy rate — שיעור התפוסה (חלק הימים שמושכרים)
Property management fee % — דמי ניהול
Platform fee % — דמי פלטפורמה/שירות
בהשכרה לטווח קצר, עלויות אלה נחשבות כהוצאות תפעול והן יכולות לשנות משמעותית את ה-ROI, לכן כדאי להדגיש אותן בפני הלקוח.
4) Where the client will see the result
לאחר שמירת חישוב, מדדי ה-ROI ניתנים לשימוש מעבר למחשבון עצמו:
On the project/unit page — מצוין להסבר לייב בשיחה או בפגישה.
In the PDF presentation — בלוק ה-ROI יכול להיכלל בקובץ ה-PDF שנוצר; ביצירת חומרים בוחרים איזה תרחיש להציג.
Calculation examples (so you can explain it “on the fingers”)
Example 1 — a simple long-term scenario (quick template)
Assume:
Purchase price: 1,200,000
Service charge over 5 years: 72,630
Extra expenses: 200,000
Market rent: 100,000/year, scenario 80% → 80,000/year, over 5 years 400,000
Appreciation: 5%/year for 5 years → 331,200
Then:
Total income = 400,000 + 331,200 = 731,200
Total cost = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630
ROI ≈ 49.7%
Example 2 — Mortgage (how to reflect it using Extra expenses)
Inputs
Unit price: 1,000,000 AED
Down payment: 200,000 AED
Loan amount: 800,000 AED
Interest rate: 5% per year
Loan term (example): 25 years
Payment type: annuity
Step 1. Calculate the monthly payment
For these terms, the monthly annuity payment is approximately:
≈ 4,676.72 AED / month
Step 2. Add mortgage to the calculator (cash-flow approach)
This is the simplest and most client-friendly approach: “how much do I actually pay the bank each month”.
In Alnair:
Extra expenses → Add expense
Name: Mortgage payment
Type: Fixed
Recurrence: Per month
Amount: 4,676.72 AED
The calculator will automatically scale it by 12 × T:
For T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
This amount is included in Total cost.
How to explain it to the client:
“We included the real monthly mortgage burden, so the ROI reflects the cash-flow picture.”
Step 3. Alternative (investment logic): include interest only
Sometimes the client says: “principal repayment isn’t really a cost — it increases my equity.”
In that case you can include interest only as the true cost of financing.
For the same terms over 5 years (reference numbers):
Total payments over 5 years: ≈ 280,603 AED
Interest portion: ≈ 189,245 AED
Principal repaid: ≈ 91,358 AED
Remaining loan balance after 5 years: ≈ 708,642 AED
How to add it:
Extra expenses → Add expense
Name: Mortgage interest (T years)
Type: Fixed
Recurrence: One-time
Amount: 189,245 AED
How to explain it to the client:
“We’re not counting principal repayment as an expense — only the financing cost (interest). This makes ROI closer to classic investment logic.”
Quick cheat sheet: which mortgage approach to use
הלקוח שואל “מה אשׁלמם כל חודש?” → השתמשו בתשלום החודשי (cash-flow)
הלקוח שואל “מהו עלות המימון / תשואה על ההשקעה?” → השתמשו בריבית בלבד (interest-only)
5 practical sales scenarios
השוו בין Long-term vs Short-term לאותה יחידה.
הציגו 3 תרחישי שכירות לטווח ארוך באמצעות Market Scenario: מתחת לשוק / בשוק / מעל השוק.
מקרה שמרני: appreciation = 0 והוסיפו הוצאה של "עתודה" ב-Extra expenses.
מקרה אופטימי: שכר דירה +5–10% ועליית ערך +5%/שנה (כאשר מתאים).
משכנתא: הוסיפו תשלום משכנתא (או רק ריבית) דרך Extra expenses והציגו ROI “עם מימון כלול”.