Asuntolainan uudelleenrahoitus Arabiemiirikunnissa
Onko sinulla jo asuntolaina Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa ja mietit uudelleenrahoitusta? Se voi ehdottomasti olla fiksu ratkaisu. Mutta vain, jos säästöt ovat kustannuksia suuremmat — ja tuo ero on useimmille pienempi kuin he kuvittelevat.
Ennen kuin allekirjoitat mitään uutta, kannattaa ymmärtää käsitteet, todelliset kustannukset ja se, miten prosessi käytännössä etenee.
Refinancing, buyout, remortgage, equity release: mitä kukin oikeasti tarkoittaa
Näitä termejä heitellään usein kuin ne olisivat samoja. Eivät ne ole.
Mortgage buyout
Mortgage buyout tarkoittaa lainanantajan vaihtamista. Maksat nykyisen lainasi pois ja siirryt uuteen pankkiin, joka tarjoaa paremmat ehdot.
Se voi tarkoittaa esimerkiksi:
alhaisempaa korkoa;
parempia asuntolainan ominaisuuksia;
joustavampaa takaisinmaksurakennetta;
yksinkertaisesti pankkia, jonka kanssa on helpompi asioida.
Refinancing or remortgage
Refinancing tai remortgage on laajempi käsite.
Se voi sisältää lainanantajan vaihtamisen, mutta se voi tarkoittaa myös nykyisen lainasi uudelleenjärjestelyä. Voit esimerkiksi:
vaihtaa korkotyypin;
muuttaa laina-aikaa;
uudistaa maksusuunnitelman.
Equity release
Equity release on rahoituksen uudelleenjärjestelyn muoto, jossa otat asuntoasi vastaan lisää lainaa ja vapautat käteistä.
Kelpoisuus riippuu lainanantajan käytännöistä ja maksukykysi arvioinnista.
Kaikkia huolestuttava maksu: early settlement
Kun uudelleenrahoitat, ensimmäinen vaihe on nykyisen asuntolainan ennenaikainen poismaksu. Luonnollisesti pankki veloittaa siitä.
Hyvä uutinen on, että UAE:n keskuspankki on katsonut tälle maksulle katon.
Asuntolainoissa early settlement — olipa kyseessä täysi tai osittainen poismaksu — ei saa ylittää:
1% jäljellä olevasta saldosta; tai
AED 10,000;
sen mukaan, kumpi on pienempi.
Tämä yläraja tekee laskemisesta ennakoitavaa, ja sillä on väliä, kun vertailet kokonaiskustannuksia.
Dubai Land Department -maksut uudelleenrahoituksessa tai buyoutissa
Jos kiinteistösi on Dubaissa, asuntolainan siirtäminen tarkoittaa asiointia Dubai Land Departmentin kanssa, jolla on omat maksunsa ja asiakirjavaatimuksensa.
Muiden emiraattien rekisteröintiviranomaisilla on omat hieman erilaiset käytäntönsä, mutta peruslogiikka on sama.
Asuntolainan siirrossa, eli kun laina siirretään uuteen pankkiin, DLD pyytää yleensä:
nykyiseltä pankiltasi no-objection letterin, joka valtuuttaa siirron;
uuden pankin kirjeen, jossa vahvistetaan, että se rekisteröi asuntolainan;
kolme varmennettua kopiota uudesta asuntolainasopimuksesta;
ennakkomyynti- tai väliaikaisissa myyntitapauksissa kehittäjän E-NOCin, joka myönnetään Dubai RESTin kautta.
Budjetoitavia maksuja DLD e-servicesin mukaan:
0.25% asuntolainan arvosta siirto- ja rekisteröintimaksuna;
service partner fee: AED 4,000 + VAT;
AED 5,000 + VAT Oqood- ja väliaikaisissa tapauksissa.
Yksi huomioitava asia: tarkat vaiheet ja maksut vaihtelevat sen mukaan, millaisesta transaktiosta on kyse.
Tämä voi sisältää:
standard title deed;
Oqood;
property portfolio.
Pankkisi tai välittäjäsi opastaa sinut yleensä oikeaan DLD-palvelupolkuun.
Miten uudelleenrahoitus toimii käytännössä, vaihe vaiheelta
1. Laske break-even
Tämä on se kohta, jonka ihmiset usein ohittavat — ja juuri se on tärkein.
Kaava on yksinkertainen:
Kuukausisäästöt × kuukausien määrä verrattuna ennenaikaiseen poismaksuun + rekisteröintimaksuihin + pankin käsittely- ja arviointikuluihin
Jos takaisinmaksu kestää neljä vuotta etkä ole varma, pidätkö kiinteistön niin kauan, voi olla parempi odottaa.
2. Hanki tarjous uudelta pankilta
Voit odottaa uutta maksukykyarviointia ja kiinteistön tarkastusta ennen kuin mikään vahvistetaan.
Pankki haluaa varmistaa molemmat:
sinun lainanottajaprofiilisi;
kiinteistön omaisuutena.
3. Pyydä asiakirjat nykyiseltä lainanantajalta
NOC on koko prosessin avain.
Ilman sitä rekisteröintiviranomainen ei etene.
4. Valmistele siirtoasiakirjat
Tarvitset:
uuden pankin rekisteröintikirjeen;
kolme varmennettua kopiota asuntolainasopimuksesta;
kaikki lisäasiakirjat, joita kyseinen maanrekisteriviranomainen edellyttää.
Hanki nämä valmiiksi hyvissä ajoin.
5. Toteuta siirto
Asianomainen maanrekisteriviranomainen käsittelee siirron ja veloittaa sovellettavat maksut.
Näihin voivat sisältyä:
mortgage registration fee;
mortgage transfer fee;
service partner fees;
muut mahdolliset hallinnolliset maksut.
6. Sulje vanha laina ja siirry uuteen
Tästä eteenpäin uuden pankkisi ehdot määrittävät arkeasi.
Kiinnitä erityistä huomiota:
korkotyyppiin;
tarkistusaikoihin;
kiinteän koron jaksoihin;
maksurakenteeseen;
tuleviin uudelleenhinnoitteluehtoihin.
Lue sopimuksesi korkoja koskeva osio huolellisesti ennen allekirjoitusta.
Se, mikä näyttää hyvältä ensimmäisenä vuonna, ei aina ole sitä kolmantena vuonna.
Hidasteet, jotka viivästyttävät uudelleenrahoitusta tai kaatavat sen
Mainostettua korkoa jahtaaminen
Alhaisempi ilmoitettu korko ei merkitse mitään, jos kulut syövät säästösi.
Ajattele aina break-evenin kautta.
Aloittaminen liian myöhään
Jos olet siirtymässä pois kiinteän koron kaudelta, varaa riittävästi aikaa.
Siirron tekeminen kiireellä vain muutama viikko ennen määräaikaa heikentää neuvotteluasemaasi.
Puuttuvat asiakirjat
Maanrekisteriviranomaiset ovat tarkkoja paperitöistä.
Jos yksi vaadittu asiakirja puuttuu, prosessi voi pysähtyä. Näihin kuuluvat usein:
NOC;
uuden pankin kirje;
varmennetut asuntolainasopimukset;
tarvittaessa kehittäjän E-NOC.
Loppuhuomiot
Uudelleenrahoitus UAE:ssa ei ole monimutkaista, mutta se ei anna tilaa oikoteille.
Laske luvut kahdesti, suunnittele aikataulu ja käsittele maksut osana todellisia kustannuksia.
Kun teet niin, remortgage voi aidosti säästää sinulle merkittäviä summia lainan elinkaaren aikana.