هزینههای خرید ملک با وام در دبی
همه درباره پیشپرداخت صحبت میکنند. اما خیلیها صادقانه از بقیه هزینهها حرفی نمیزنند. در UAE، «بقیه هزینهها» میتواند سهم قابلتوجهی از معامله شما را تشکیل دهد.
اگر قصد خرید با وام در Dubai را دارید، عدد واقعی که باید برای آن بودجه در نظر بگیرید فقط ودیعه نیست. هزینه نهایی روز انتقال است، و این راهنما آن را بهصورت شفاف توضیح میدهد تا غافلگیر نشوید.
هزینه انتقال DLD: هزینه اصلی
Dubai Land Department مبلغ 4% از ارزش ملک را بهعنوان هزینه انتقال دریافت میکند. در عمل، تقریباً همیشه خریدار این مبلغ را پرداخت میکند و تسویه آن در روز انتقال با چک مدیریتشده انجام میشود.
این بزرگترین آیتم هزینهای بعد از پیشپرداخت شماست. آن را غیرقابلمذاکره در نظر بگیرید و از همان ابتدا در بودجه خود لحاظ کنید.
هزینه trustee و ثبت
علاوه بر هزینه انتقال DLD، در زمان انتقال باید هزینه ثبت trustee هم پرداخت شود. این مبلغ بر اساس ارزش ملک تغییر میکند.
طبق DLD e-services، املاکی با قیمت AED 500,000 یا بیشتر، هزینه ثبت AED 4,200 دارند. برای املاک زیر این آستانه، این هزینه متناسب کاهش مییابد.
این یک هزینه اداری ثابت است و در همه معاملات رایج است.
هزینه ثبت وام مسکن
اگر بهجای خرید نقدی، خرید را با تامین مالی انجام میدهید، DLD همچنین هزینه ثبت وام مسکن معادل 0.25% از مبلغ وام دریافت میکند.
این مبلغ نسبتاً کم است، اما وجود دارد و باید در محاسبات شما لحاظ شود.
چند مورد کوچکتر هم همراه آن مطرح میشود:
صدور title deed;
هزینههای knowledge and innovation;
هزینههای اداری ثابت درجشده در جدول کارمزد DLD.
هزینههای بانکی (متغیر هستند)
برخلاف هزینههای اداره زمین، کارمزد بانکها ثابت نیست. این هزینهها به وامدهنده، نوع محصول و گاهی پروفایل شخصی شما بستگی دارد.
قواعد وامدهی در سطح UAE Central Bank تعیین میشود، اما قیمتگذاری بین بانکها رقابتی است.
معمولاً باید انتظار دو مورد اصلی را داشته باشید.
هزینه ارزیابی
بانک پیش از تایید وام، ارزیابی ملک را هماهنگ میکند.
راهنماهای بازار معمولاً این مبلغ را چنین اعلام میکنند:
AED 2,500 to AED 3,500
هزینه پردازش یا arrangement
این هزینه توسط بانک و بهصورت درصدی از مبلغ وام دریافت میشود.
عدد دقیق آن متفاوت است، بنابراین حتماً در مرحله پیشنهاد، آن را بهصورت کتبی بگیرید.
این موارد را جزئیات کماهمیت ندانید. در یک وام چندمیلیونی، بسیار مهماند.
سایر هزینههای معامله که باید در نظر بگیرید
بسته به ساختار معامله شما، چند هزینه دیگر هم ممکن است اضافه شود:
کارمزد کمیسیون آژانس املاک، که معمولاً حدود 2% از قیمت خرید اعلام میشود؛
هزینه NOC توسعهدهنده، که از یک سازنده به سازنده دیگر متفاوت است؛
هزینههای اداری مرتبط با مدارک انتقال و ثبت.
این موارد معمولاً در جمعبندیهای رایج هزینههای Dubai کنار هم آورده میشوند، اما مبلغ دقیق آنها بسته به ساختمان و توسعهدهنده تغییر میکند.
همیشه جزئیات معامله خود را دقیق تایید کنید.
خرید off-plan: عامل Oqood
خرید off-plan یک فرآیند ثبت متفاوت به نام Oqood را وارد میکند که در مرحله ساخت اعمال میشود.
برخی منابع بازار، هزینه ثبت Oqood را 4% از ارزش ملک عنوان میکنند، اما زمانبندی و نحوه دریافت آن به توسعهدهنده و مرحله پروژه بستگی دارد.
اگر قصد خرید off-plan دارید، از توسعهدهنده بخواهید موارد زیر را شفاف کند:
این هزینه چه زمانی دریافت میشود؛
چه کسی فرآیند ثبت را انجام میدهد؛
در طول ساخت چه هزینههای اضافی ممکن است اعمال شود.
چکلیست ساده بودجهبندی
وقتی میخواهید مبلغ واقعی موردنیاز در روز انتقال را حساب کنید، این موارد را در نظر بگیرید:
پیشپرداخت;
هزینه انتقال DLD (4%);
هزینه trustee و ثبت (حدود AED 2,000 یا AED 4,200 بسته به ارزش ملک، بهعلاوه VAT);
هزینه ثبت وام مسکن (0.25% از مبلغ وام);
هزینههای بانکی (ارزیابی بهعلاوه processing یا arrangement);
NOC، کمیسیون آژانس و سایر هزینههای اداری مربوط به معامله شما.
قدم بعدی چیست
وقتی بودجه کارمزدها مشخص شد و عدد واقعی نهایی را دانستید، کار را با pre-approval وام مسکن در UAE شروع کنید.
این کار به شما قدرت مذاکره و سقف واقعبینانهای برای توان خریدتان میدهد.
بعد از آن، پیشنهادها را بر اساس نرخ سود وام مسکن مقایسه کنید:
fixed;
variable;
EIBOR-linked.
کل هزینه را بسنجید، نه فقط نرخ اعلامشده را.
معمولاً ارزانترین گزینه ظاهری، در واقع ارزانترین گزینه نهایی نیست.