Proč používat ROI kalkulačku

ROI kalkulačka rychle promění „pěkný byt“ v přehledný investiční příběh s čísly. Místo vágních slibů klientovi ukážete: kolik může jednotka vydělat za zvolené období, z čeho se příjem skládá (nájem + zhodnocení ceny), které náklady výsledek snižují (service charge, dodatečné výdaje a u krátkodobého pronájmu také provozní poplatky) a hlavně — konečné ROI.
Kromě toho můžete modelovat scénáře „co kdyby…“ a rychle porovnat Long-term vs Short-term pro tutéž jednotku — to urychluje rozhodování a dělá výpočet důvěryhodným.

Jak používat ROI kalkulačku v Alnair

1) Kde vytvořit výpočet

• Otevřete project page / unit page (včetně sekundární jednotky v projektu).

• Nalezněte blok ROI Calculator a klikněte na „Add calculation”.

• Můžete vytvořit více výpočtů pro tutéž jednotku (například “Base”, “Optimistic”, “Conservative”), abyste rychle vybrali správný scénář pro konkrétního klienta.

  
  

2) Zvolte strategii: Long-term nebo Short-term 

Long-term rental — když klient myslí v kategoriích roční nájemní smlouvy: stabilní příjem a jasná částka nájmu „za rok“.
Zde zadáte market annual rent a potom použijete Market Scenario, abyste ukázali „co se stane, když budeme pronajímat pod trhem / na trhu / nad trhem“.

Short-term rental — když klient preferuje denní pronájmy.
Zde příjem závisí na daily price and occupancy a musíte zahrnout operating fees (management + platforma). Bez nich krátkodobý pronájem často vypadá nerealisticky výnosně.

3) Vyplňte údaje o jednotce + sdílené vstupy (stejné pro obě strategie)

Po výběru strategie nastavíte základní údaje jednotky a sdílená nastavení výpočtu.

Unit details (kde data pocházejí)

• Můžete zadávat hodnoty ručně (užitečné pro modelování „what-if“), nebo

• Můžete vybrat jednotku z dostupných nabídek v budově/projektu — poté se automaticky doplní plocha (sqm/ft²) a další atributy jednotky, které jsou v kartě jednotky. Poté jen přidáte vstupy pro scénář.

Shared calculation inputs

• T (years) — horizont výpočtu (doba držení).

• Unit Price — kupní cena (jak ji chcete v tomto scénáři ukázat).

• Service charge — buď za plochu (sazba × plocha) nebo pevně ročně.

• Extra expenses — jakékoli dodatečné náklady (zařízení, pojištění, opravy, rezervy apod.).
  Daně nejsou ve výchozím nastavení samostatným vstupem — pokud je potřebujete, přidejte je jako položku v Extra expenses.

• Growth rate — roční zhodnocení ceny (použijte 0, pokud nechcete zhodnocení zahrnout).

Co je potřeba vyplnit podle strategie

A) Long-term: „contract rent“ + market scenarios

Long-term strategy inputs

• Market annual rental price — tržní nájem za rok

• Market Scenario — odchylka od trhu (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Jak funguje Market Scenario (vysvětlení pro klienta)
Market Scenario není „složitý vzorec“ — je to jednoduše přepínač scénářů:

• 0% — nájem na úrovni trhu

• –10% — nájem pod trhem → nižší příjem → nižší ROI

• +10% — nájem nad trhem → vyšší příjem → vyšší ROI

Prakticky násobí roční nájem:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Tímto způsobem rychle ukážete 2–3 realistické verze: konzervativní / základní / optimistickou.

B) Short-term: „daily rent“ + operating fees

Short-term strategy inputs

• Daily rental price — průměrná denní sazba

• Occupancy rate — obsazenost (podíl zarezervovaných dnů)

• Property management fee % — poplatek za správu

• Platform fee % — poplatek platformy/služby

U krátkodobého pronájmu jsou tyto poplatky považovány za provozní náklady a mohou podstatně ovlivnit ROI, takže stojí za to je klientovi explicitně ukázat.

4) Kde klient uvidí výsledek

Po uložení výpočtu lze ROI metriky použít i mimo samotnou kalkulačku:

• On the project/unit page — skvělé pro vysvětlení logiky během hovoru nebo schůzky.

• In the PDF presentation — ROI blok lze zahrnout do exportovaného PDF; při generování materiálů zvolíte, který scénář chcete ukázat.

  
  

Ukázky výpočtů (pro snadné vysvětlení)

Příklad 1 — jednoduchý long-term scénář (rychlá šablona)

Předpokládejme:

• Kupní cena: 1,200,000

• Service charge za 5 let: 72,630

• Extra expenses: 200,000

• Tržní nájem: 100,000/year, scénář 80% → 80,000/year, za 5 let 400,000

• Zhodnocení: 5%/year po 5 letech → 331,200

Potom:

• Celkový příjem = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Celkové náklady = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Příklad 2 — Hypotéka (jak ji zobrazit pomocí Extra expenses)

Vstupy

• Cena jednotky: 1,000,000 AED

• Akontace: 200,000 AED

• Výše úvěru: 800,000 AED

• Úroková sazba: 5% per year

• Doba splácení (příklad): 25 years

• Způsob platby: annuity

Krok 1. Spočítejte měsíční splátku

Pro tyto podmínky je měsíční anuitní splátka přibližně:

• ≈ 4,676.72 AED / month

Krok 2. Přidejte hypotéku do kalkulačky (přístup cash-flow)

Toto je nejsnazší a klientsky nejpřístupnější přístup: „kolik skutečně každý měsíc platím bance“.

V Alnair:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

Kalkulačka to automaticky vynásobí 12 × T:

• Pro T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Tato částka je zahrnuta v Celkových nákladech.

Jak to vysvětlit klientovi:
„Zahrnuli jsme reálné měsíční břemeno hypotéky, takže ROI odráží cash-flow.“

Krok 3. Alternativa (investiční logika): zahrnout pouze úroky

Někdy klient řekne: „splacení jistiny není vlastně náklad — zvyšuje můj vlastní kapitál.“
V takovém případě můžete zahrnout pouze úroky jako skutečné náklady financování.

Pro stejné podmínky za 5 years (orientační čísla):

• Celkové platby za 5 let: ≈ 280,603 AED

• Úroková složka: ≈ 189,245 AED

• Splacená jistina: ≈ 91,358 AED

• Zůstatek úvěru po 5 letech: ≈ 708,642 AED

Jak to přidat:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Jak to vysvětlit klientovi:
„Nepočítáme splacení jistiny jako náklad — pouze náklad na financování (úrok). Tím se ROI přiblíží klasické investiční logice.“

Rychlý přehled: který přístup k hypotéce použít

• Klient se ptá „Co budu platit každý měsíc?“ → použijte měsíční splátku (cash-flow)

• Klient se ptá „Jaké jsou mé náklady na financování / výnos z investice?“ → použijte pouze úroky

  
  

5 praktických prodejních scénářů

1. Porovnejte Long-term vs Short-term pro tutéž jednotku.

2. Ukažte 3 long-term nájemní scénáře přes Market Scenario: pod trhem / na trhu / nad trhem.

3. Konzervativní případ: zhodnocení = 0 a přidejte „rezervu“ v Extra expenses.

4. Optimistický případ: nájem +5–10% a zhodnocení +5%/year (když je to vhodné).

5. Hypotéka: přidejte splátku hypotéky (nebo pouze úroky) přes Extra expenses a ukažte ROI „včetně financování“.