Přihlásit se nebo Zaregistrovat se
Novinky a události

Refinancování hypotéky v SAE

Máte v SAE už hypotéku a přemýšlíte o refinancování? Může to být opravdu chytrý krok. Ale jen tehdy, pokud úspora převýší náklady — a ten rozdíl je menší, než si většina lidí myslí.

Než podepíšete cokoli nového, vyplatí se porozumět terminologii, skutečné ceně i tomu, jak celý proces probíhá v praxi.

Refinancování, buyout, remortgage, equity release: co každý z těchto pojmů skutečně znamená

Tyto termíny se často používají, jako by byly zaměnitelné. Nejsou.

Mortgage buyout

Mortgage buyout znamená změnu poskytovatele. Splácíte stávající úvěr a přecházíte do nové banky, která nabízí výhodnější podmínky.

To může znamenat:

  • nižší úrokovou sazbu;

  • lepší parametry hypotéky;

  • flexibilnější strukturu splácení;

  • jednoduše banku, se kterou je lepší spolupráce.

Refinancing or remortgage

Refinancing neboli remortgage je širší pojem.

Může zahrnovat změnu banky, ale také restrukturalizaci stávajícího úvěru. Můžete například:

  • změnit typ sazby;

  • upravit dobu splatnosti;

  • přepracovat splátkový plán.

Equity release

Equity release je forma refinancování, při níž si půjčíte více oproti hodnotě nemovitosti a vyberete hotovost.

Zda budete splňovat podmínky, závisí na pravidlech poskytovatele a vašem posouzení bonity.

Poplatek, který všechny zajímá: early settlement

Při refinancování se nejprve předčasně splácí vaše stávající hypotéka. Banka si za to samozřejmě účtuje poplatek.

Dobrá zpráva je, že Centrální banka SAE tento poplatek omezuje.

U bytových úvěrů nesmí early settlement — ať už úplné, nebo částečné — přesáhnout:

  • 1% z nesplaceného zůstatku; nebo

  • AED 10,000;

podle toho, která částka je nižší.

Tento strop vám dává jistotu, což je při výpočtu návratnosti zásadní.

Poplatky Dubai Land Department při refinancování nebo buyoutu

Pokud se vaše nemovitost nachází v Dubaji, převod hypotéky znamená jednání s Dubai Land Department, který má vlastní poplatky a požadavky na dokumentaci.

Ostatní emiráty mají své vlastní registrační orgány s mírně odlišnými postupy, ale celková logika je stejná.

Při převodu hypotéky, tedy přenesení úvěru do nové banky, DLD obvykle vyžaduje:

  • no-objection letter od vaší současné banky, který převod povoluje;

  • dopis od nové banky potvrzující, že hypotéku zaregistruje;

  • tři ověřené kopie nové hypoteční smlouvy;

  • u off-plan nebo provizorních prodejů developer E-NOC vystavený přes Dubai REST.

Poplatky, se kterými je třeba počítat podle DLD e-services:

  • 0.25% z hodnoty hypotéky jako poplatek za převod a registraci hypotéky;

  • poplatek servisního partnera: AED 4,000 + VAT;

  • AED 5,000 + VAT pro Oqood a provizorní případy.

Ještě jedna důležitá poznámka: přesné kroky a poplatky se mění podle typu transakce.

Může jít o:

  • standardní title deed;

  • Oqood;

  • property portfolio.

Vaše banka nebo broker vás obvykle nasměruje na správný postup DLD.

Jak refinancování skutečně probíhá, krok za krokem

1. Spočítejte bod zvratu

Tohle je část, kterou lidé často přeskočí, a přitom je nejdůležitější.

Vzorec je jednoduchý:

Měsíční úspora × počet měsíců versus poplatek za předčasné splacení + registrační poplatky + bankovní zpracování a náklady na ocenění

Pokud návratnost vychází na čtyři roky a nejste si jistí, že nemovitost budete držet tak dlouho, možná je lepší počkat.

2. Získejte nabídku od nové banky

Je třeba počítat s novým posouzením bonity a kontrolou nemovitosti, než bude vše finálně potvrzeno.

Banka si bude chtít ověřit oba aspekty:

  • váš profil dlužníka;

  • nemovitost jako aktivum.

3. Vyžádejte si dokumenty od stávajícího věřitele

NOC je klíčovým dokumentem celého procesu.

Bez něj se registrační orgán nepohne.

4. Připravte dokumentaci k převodu

Budete potřebovat:

  • registrační dopis od nové banky;

  • tři ověřené kopie hypoteční smlouvy;

  • veškeré další dokumenty požadované příslušným land departmentem.

Zařiďte si to včas.

5. Proveďte převod

Příslušný land department zpracuje převod a naúčtuje příslušné poplatky.

Ty mohou zahrnovat:

  • poplatek za registraci hypotéky;

  • poplatek za převod hypotéky;

  • poplatky servisního partnera;

  • jakékoli další administrativní poplatky.

6. Uzavřete starý úvěr a přejděte na nový

Od této chvíle se podmínky nové banky stanou vaší každodenní realitou.

Pečlivě sledujte:

  • typ sazby;

  • období resetu;

  • okna fixace sazby;

  • strukturu splácení;

  • budoucí podmínky přecenění sazby.

Před podpisem si pozorně přečtěte část smlouvy týkající se sazeb.

To, co vypadá dobře v prvním roce, nemusí vypadat stejně výhodně ve třetím.

Úskalí, která refinancování zpomalí nebo zhatí

Honba za inzertní sazbou

Nižší uvedená sazba neznamená nic, pokud poplatky pohltí vaši úsporu.

Vždy počítejte v rámci bodu zvratu.

Příliš pozdní začátek

Pokud končíte fixaci, dopřejte si dostatečný časový náskok.

Když se do převodu pustíte s pouhými několika týdny do konce, budete ve slabé vyjednávací pozici.

Chybějící dokumenty

Land departments jsou na dokumentaci přísné.

Pokud chybí jediný požadovaný dokument, proces se může zastavit. Často jde o:

  • NOC;

  • dopis nové banky;

  • ověřené hypoteční smlouvy;

  • developer E-NOC, pokud je relevantní.

Závěrečné myšlenky

Refinancování v SAE není složité, ale neodpouští zkratky.

Spočítejte si čísla dvakrát, naplánujte časový harmonogram a berte poplatky jako součást skutečných nákladů.

Když to uděláte, může vám remortgage skutečně ušetřit výrazné peníze po celou dobu trvání úvěru.